房地产估价报告常见错误
5、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。

6、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性。

7、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减），按使用面积计租的，
要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。
8、计算有效毛收入时未考虑（或只有部分考虑了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出
租率），如果空置率为 0 或者入住率为 100%就不合理，至少要说明原因。
9、无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。

10、计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算。

11、计算费用时要根据和约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项，如：漏
管理费用（直接经营型房地产漏扣商业利润），计算费用时多项（如：不能将折旧费、土
地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入）（《房地产估价理论与方
法》）P206。
12、某些计费基数未说明基数数值的来源。

13、计算管理费时，押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、
电、汽、热等费用。
14、计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。

、资本化率的选取未说明求取方法和来源。

16、报酬率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率。再
加上风险补偿等）。
17、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）收益年限确定错
误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。
18、计算公式错误，或计算过程错误。

19、最终综合确定估价结果时没说明理由。

20、评估结论没有大写。

21、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）。

22、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

⑶

假设开发法

一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造（或可改变用途）的旧房三种情况下的评
估。
房地产价值＝开发完成后房地产价值-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买
待开发房地产应交税费。
1、不同类型的房地产应报据市场情况分别估算未来市价，一般通过市场法、长期趋势法、
收益　　　　　　　　。
2、开发的明确要说明理由如：根据类似开发项目用市场法得出　，或按定额规定查得。

3、投资利润和投资利息只有静态计算方法时才使用。动态方法时只要扣除在建成本、管理
费用、销售税费、买方购买税费 4 项内容。
4、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）。

5、利息计算时，销售税费不能计算。

6、利息计算时，均匀发生的续建费用等计息在期中，即：要将时间段除以 2。

7、销售税费只能以开发完成后的房地产价值为基数计算，不能以续建成本等为基数计算。

8、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。

⑷

成本法