成本估价法又称成本逼近法，是指在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价
对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应

纳税

金，来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。

　　成本估价法的运用范围有时比市场比较法还要广泛，特别适用于市场狭小、无法运用

“

”

市场比较法进行估价的房地产的估价。购房者运用这一方法，可以挤出卖方不合理的利
润，达到降低房价的目的。

　　成本估价法的基本公式

　　一、新建房地产的成本估价法公式

　　新建房地产的价格按成本估价法进行计算，其公式为：新建房地产价格=取得土地费
用+建造建筑物费用+正常利税

　　结合上海房地产开发实际，上述公式可具体化为：

　　新建房地产价格=土地使用权出让金+动拆迁费用（或征地安置补偿费）+市政配套
增容费十建筑工程费用+专业费用+开发商

投资

利息+销售费用+相关税费+开发利润

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：土地使用权出让金土地使用权出让金有内销与外销之分。内销出让金相当于 5

年土地使用费，再根据建筑容积率高低调整；外销出让金完全由市场决定，可参照上海
市基准地价表标定的基准地价调整。

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：动拆迁费用包括动迁安置费、补偿费、拆迁管理费等。动拆迁费用因地段、拆迁房

屋类型、土地用免被拆迁对象的不同而差异较大。例如，南京东路拆迁商铺安置补偿费高
的达每平方米 4 万多元，而在上海有些地方只需一两千元。黄浦区动迁一户居民平均需要
20 多万元，而在杨浦区只需要 10 多万元。

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：征地费用征地费用是指征用农地的费用。征地费用包括项目很多，主要有拆迁

安置费、劳力安置费、青苗补偿费、耕地占用费、征地补偿费、征地管理费等。征地费用与动
拆迁费用一样，不同区域、不同地块、不同对象差别较大。上海城郊农地征用费用每亩从几
万元到五六十万元不等，有的还要高些。

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：市政配套增容费对于住宅建设项目来说，只有住宅建设配套费、增容（指水、煤

气、电话等用量扩大或新增）费和贴费（电贴费）发生在非住宅建设项目，增容费、电贴
费的高低视用量和新增额度而定。目前，住宅建设配套费为每平方米建筑面积 370 元。

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：建设工程费用这项费用包括建筑工程费、安装工程费、附属工程费（指为房屋居

住使用创造条件的工程）。室外工程费（指基地规划红线内的水、电、气、道路、绿化、环卫、
照明等的建设费用）。建设工程费用随建材价格、人工成本的变化而波动。

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：开发商投资利息投资利息包括支付土地费用的利息、建设工程费用的利息、专业

费用的利息和配套费用的利息。利息计算有静态计算和动态计算两种，前者计算的是单利，
后者计算的是复利。例如，某项目开发周期为 2.5 年，则其取得土地费用 5000 万元的利息
为（年利率为 10.08%）：

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：销售费用这项费用包括市场推广费（广告费）、销售代理费、销售手续费等，一

般取房屋销售价格的 2%～4%.开发项目规模较大的（如 10 万平方米以上的项目），这项
费用比例可相应降低，尤其是广告费用。