工业地价评估既要考虑自然、社会、经济、技术条件、行政等一般因素，还要考虑区域因素
以及宗地本身的条件和特征等个别因素。工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和
基准地价修正法，特殊情况下也可以采用收益还原法。

　　市场比较法

　　市场比较法直观而有说服力，是最重要、最常用的基本估价法之一，也是国外通用的
经典估价法。根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、市场上在估价期日近期交易的
类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工
业用地的客观合理价格：

　　待估工业用地价格＝比较实例价格×（待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指
数）×（待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数）×（待估工
业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数）×（待估工业用地个别因素
条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数）×年期修正系数）

　　这种方法更适用于经济发达，有充足的具有可替代性的土地交易实例的地区，而且
需要估价人员具有较高的素质，否则难以得到客观准确的结果。

　　成本逼近法

　　成本逼近法是目前计算工业用地价格最常用的估价方法，适用于新的工业开发区或
工业用地交易资料少的地区。成本逼近法以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，
再加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定土地价格。基本思路是把对土地的所
有

投资

“

”

包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为 基本成本 ，运用经济学等

“

”

量资金应获取等量收益的投资原理，加上 基本成本 这一投资所应产生的相应利润和利
息，组成土地价格的基础部分；同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，
加上土地所有权应得收益，从而得到土地价格：

　　土地价格＝重置土地取得费用＋土地开发费用＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益

　　需要说明的是，土地的价格不取决于成本而取决于市场供需关系，成本逼近法以成
本累加为途径，而成本高低并不一定表明效用和价值高低，因此，其评估结果只是一种
算术价格，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑。工业用地全部实行招拍
挂出让后，应减少成本法的使用，尽量采用市场比较法计算地价。

　　基准地价系数修正法

—

　　基准地价系数修正法是我国特有的土地估价方法，是对 般市场比较法进行变形、量
化及系统化后得来的，是在短时间内大进行批量宗地评估的有效手段，其精确度与基准
地价及其修正体系密切相关，适用于有完善基准地价体系的地区。在求取一宗待估宗地价
格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内工业用地地
价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、
容积率、微观区位条件等，确定修正系数，修正基准地价从而得出待估对象地价：

　　待估宗地价格＝宗地所在区域的基准地价×（1＋某宗地全部影响地价因素总修正
值）

　　收益还原法