民用建筑项目代建的实践和思考

朱镭

姚建成江惠民

（浙江文华建设项目管理有限公司，杭州

310003 ）

【摘要】本文叙述了笔者参与非经营性政府投资普通民用建筑项目代建实践的过程和体会。通过实践和思考，笔者

认为项目代建存在

4W1E 方面的问题：项目代建的目的（Why） , 项目代建的法律地位（ What ） , 开始项目代建工

作的时间（

When ），什么人来做代建（ Who），代建的工作环境（ Environment

“

）。由此提出项目总承包

+ 工程

”

咨询的项目管理思路，并对此做了粗略的描述。

【关键词】代建

项目管理

项目总承包

工程咨询

Abstract The paper tells an experience in which the authors took part as agent construction. By

practicing and thinking,the anthors think 4W1E problems about agent construction existing. Why agent

construction to be put forward. What contents are concluded. When agent construction ingages in the

project.Who ingages in agent construction. Environment about agent construction is not well. A proposal

about project management and named of “project turnkey+engineering consultation” is presented.

Key words agent construction project management turnkey engineering consultation

1 项目代建的实践

从

2006 年开始，笔者所在的公司为拓展业务进行

了一些项目代建的尝试，主要针对非经营性政府投资项目，

包括办公楼、粮库和农民多高层公寓，累计建筑面积

余万平方米。笔者也担任了一个项目的代建方经理。下面

以此项目为例进行阐述。

1.1 项目概况

某市某区残疾人康复中心，由省残联和区财政拨款，

总概算

6600 万元，建筑面积 1.3 万余平方米，地下一

层，地上

9 层，设 3 台电梯，外立面采用石材和玻璃幕

墙。代建单位通过公开招标产生。代建方于

2006 年

11 月进入项目工作，此时，项目已完成初步设计和概算

的审批。

2008 年 11 月土建工程竣工， 2010 年底

完成全部代建方工作，合同结束。工程招标委托一家甲级

招标代理公司代理。通过公开招标选择了一家甲级监理公

司进行监理，一家一级施工企业为总包施工单位。

1.2 代建的作用

1.2.1 开工前准备工作阶段

此阶段为代建工作的最重要阶段。

公司中标后，迅速组建了代建项目部，由项目部制订

了与本工程相关的管理制度和总控制目标。经与业主单位

协调，确定管理的基本模式：代建方主要管理工程施工协

调和技术管理工作，重大经济问题仍以业主方管理为主。

积极寻找机会与业主方主要领导进行交流，了解业主

对工程的具体要求，特别是业主对使用功能和装修效果方

面的要求，使主要代建方管理人员清晰地掌握业主方的建

设思路。在充分了解业主要求的情况下，代表业主对工程

设计进行管理，针对方案设计无法描述的许多细节问题，

“

”

通过设计任务书等文字形式，加以完整和补充，并在整

个设计过程中不断将业主的各种想法与设计者进行沟通，

在具体的设计中予以体现。

利用代建方对工程全过程管理经验较丰富的优势，对

设计提出的整个过程中会发生的各种费用进行审核，减

少少（多）算、漏算的项目，使概算更为合理、可靠。

在招标环节上，充分利用公司技术力量雄厚的有利条

件，组织各专业人员对招投标各类资料进行了核对和补

充，对基坑开挖、地下室防水处理、多功能厅更改和后

浇带设置等问题提出了补充意见，并向业主提交了概算

漏算和少算的项目清单。在招标文件中增加了总包服务、

二次装修等内容。同时加快了监理招标工作节奏。

招标工作结束后，利用公司的人脉资源迅速办理好施

工许可证，工程顺利开工。省市残联和区领导参加开工

典礼。

1.2.2 施工阶段工作

首先重点梳理建施与结施、安装与土建相关方面存在

的相悖之处，解决空调通风管路在梁下高度不够的问题。

核对了建筑物

±0.00 实地标高与相关市政管网的相互

关系。现场的质量管理工作主要还是依靠监理方进行管

理。

在工程进入

±0.00 以上前完成电梯、空调和幕墙等

设备和分包项目的招标工作，确保了各种预埋件位置的

准确。

严格控制工程变更。土建部分除因施工季节正值雨季，

地下水位明显高于原地质报告，排水措施费有所增加外，

基本未发生变更。认真审核工程款支付。

认真细致地做好安全生产和文明施工监管工作。

组织或参加各种大小工程协调会议，做好协调工作。

积极获取各种工程信息，及时整理和反馈。