建　筑　科　学

２００８　　ＮＯ．１７

Ｓｃｉｅｎｃｅ　ａｎｄ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ　Ｉｎｎｏｖａｔｉｏｎ　Ｈｅｒａｌｄ

空 间 尺 度 和 建 筑 规 模 成 比 例 协 调 ， 景

观 设 计 和 空 间 氛 围 呼 应 融 合 … … 建 筑 师 在
三 维 空 间 中 解 构 商 业 地 产 ， 用 尺 规 图 距 勾
勒出一幅美好画面： 购物空间有开有合， 园
林景观巧饰其间， 店铺排布错落有致， 人流
物 流 动 态 延 伸 。

１ 　商业特性决定建筑结构

在开发商看来， 大型商业地产项目是一

个包含主力超市、大型零售店、各种餐饮娱
乐设施的商业复合体， 而在建筑师眼中， 则
是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的建
筑综合体。一个建筑综合体， 既要达到人流
及 物 流 通 畅 、交 通 与 疏 散 结 合 等 起 码 的 要
求， 还要满足未来不同业态的需求， 为开发
商带来最大的出租和出售回报， 是商业地产
的建筑设计中面临的首要难题。

商 业 营 销 的 内 涵 已 经 远 远 超 出 了 传 统

而简单的销售、仓储及管理， 餐饮、娱乐乃
至 展 示 、 表 演 等 看 似 与 商 业 无 关 的 内 容 ，
越 来 越 成 为 现 代 商 业 地 产 的 重 要 部 分 。 反
映 在 建 筑 结 构 上， 需 要 在 规 划 设 计 中 更 多
考 虑 室 内 外 空 间 的 构 建， 以 及 商 业 设 施 和
休 闲 娱 乐 设 施 的 整 合， 在 空 间 结 合 以 及 建
筑 与 环 境 景 观 的 结 合 等 方 面 达 到 丰 富 性 、
多 样 性 、趣 味 性 的 综 合 协 调， 促 进 人 与 建
筑 及 空 间 环 境 的 互 动 。

２　 功能整合依赖空间营造

商 业 地 产 项 目 各 个 功 能 模 块 具 有 不 同

的 性 质 和 作 用 ， 如 何 将 各 功 能 模 块 灵 活 组
织， 化整为零利用于出售， 同时又可化零为
整， 利于整体出租管理， 是建筑设计的根本
依据和出发点。从外部来看， 不同地域、不
同 经 济 条 件 、不 同 服 务 人 口 数 量 对 商 业 地
产项目的建筑规模、设备设施、区域规划、
景观设计有不同的要求； 深入到内部， 不同
主 力 店 、 专 业 店 、 品 牌 店 对 面 积 柱 网 、 层
高 、 负 重 、 滚 梯 位 置 也 有 不 同 的 要 求 。 建
筑 师 应 综 合 考 虑 上 述 不 同 要 求， 按 动 静 活
动 形 态 、人 流 密 度 等 适 当 分 区， 同 时 也 要
照 顾 区 域 延 伸 和 调 整 可 能 性 ， 从 设 计 上 创
造 一 个 能 适 应 未 来 商 业 发 展 变 化 的 建 筑 空
间 环 境 。

不 同 功 能 模 块 的 整 合 不 是 同 一 平 面 的

机械拼接， 而是立体空间中的互动融合， 需
要 营 造 具 有 包 容 性 与 流 动 性 的 空 间 氛 围 。
基 于 此， 商 业 地 产 项 目 中 体 验 性 及 休 闲 性
空 间 的 规 划 设 计 就 显 得 格 外 重 要， 需 要 建
筑 师 重 视 建 筑 的 艺 术 处 理 ， 调 动 一 切 艺 术
的、技术的手段， 营造空间效果， 烘托商业
气 氛 。 现 阶 段 规 划 设 计 中 对 建 筑 结 构 、构

造技术、灯光照明、表演、广告、多媒体
等 高 科 技 信 息 技 术 的 综 合 应 用 ， 是对传统
建筑设计的突破。传统的商业与现代科技
相 结 合 而 产 生 的 全 新 体 验 式 商 业 环 境 ， 既
是 商 家 提 高 其 市 场 竞 争 力 的 核 心， 也是商
业 建 筑 发 展 的 必 然 趋 势 。

３　 商业建筑的设计原则

“天时”、“地利”、“人和”都会直接影

响 企 业 的 经 营 。“ 天 时 ” 是 指 商 家 对 投 资
时机的把握以及在经营过程中的时令性的
把握；“人和”是商品在管理上的技巧， 包
括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。
而 “ 地 利 ” 也 是 一 个 非 常 重 要 的 因 素 ， 属
于 建 筑 策 划 的 范 畴 。店 址 选 择 适 当， 占有

“地利”之势， 广泛吸收消费者促进销售，

实 现 更 好 的 经 济 效 益 。

城 市 商 业 中 心 的 形 成 和 发 展 是 城 市 、

社 会 、 经 济 和 科 技 等 领 域 综 合 作 用 的 产
物， 按 其 相 互 作 用 的 规 模 和 范 围 的 层 次 来
分， 可分为宏观的社会经济影响， 中观的空
间区位条件和微观的空间模式三个不同的
层 次 。

商 业 设 施 选 址 的 意 义 就 在 于 它 是 一 项

长 期 性 的 投 资， 直 接 关 系 企 业 经 营 的 战 略
决策， 是零售 企业 贯彻 以消 费者 为中 心观
点 的 重 要 体 现， 是 影 响 企 业 效 益 的 一 个 决
定性因素， 同 时 也 是 制 定 企 业 经 营 目 标 和
经 营 策 略 的 重 要 依 据 。
３ ． １ 　 客流规划是选择店址的最重要的因素

商 业 中 心 是 消 费 中 心， 从 经 济 效 益 上

讲， 商 业 中 心 必 须 满 足 整 个 城 市 消 费 市 场
的要求， 争取尽可能多的顾客； 从成本效益
上讲， 要争取最大的聚集效益， 要求最大限
度 地 利 利 城 市 的 各 种 基 础 设 施 。 所 以 ， 城
市人口分布的空间形态是商业中心形成发
展 的 重 要 制 约 因 素 。
３．２　 交通状况

城 市 道 路 交 通 是 联 系 顾 客 与 商 业 设 施

的载体。因此， 它 是 制 约 商 业 聚 集 的 又 一
个重要因素。商业活动的经济原则要求有
尽 可 能 大 的 吸 引 范 围， 保 证 尽 可 能 多 的 顾
客方便地到达商店。因此商业设施的选址
必须是交通可达性最佳的地点。在商业的
追 求 最 大 货 物 销 售 范 围 的 原 则 下， 选址应
使交通费用达到最小。所以商业中心交通
可 达 性 最 佳 的 实 质 是： 所 有 购 物 出 行 者 到
达 中 心 的 出 行 时 间 总 和 最 小 。
３．３　 商业环境

选 择 店 址 应 考 虑 设 店 地 点 附 近 的 商 店

的 规 模 和 数 量， 如 果 在 同 一 地 区 内 已 有 过
多 的 同 行 业 商 店 ， 势 必 影 响 商 店 的 经 营 效

果， 此为趋异性。但是另一方面， 由于顾客
希 望 就 近 广 泛 地 比 较 选 择 商 品， 以 及 希 望
一 次 购 足 所 需 的 商 品， 有 些 商 店 又 有 集 中
趋势， 相邻而庙， 此为趋同性。

一般来说， 比较专一的商品， 顾客希望

有 广 泛 的 比 较 和 选 择 余 地 ， 希 望 有 集 中 的
专 门 店 。 这 种 顾 客 以 购 买 一 类 商 品 为 目
的， 对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要
求， 把注意力全部集中在商品， 并比较其质
量 、 价 格 等 因 素 。

另外一此顾客， 购物的范围比较杂， 也

比较随意， 或完全以休闲为主要目的， 当然
不 会 去 逛 上 面 提 到 的 结 构 单 一 的 商 业 区 ，
而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为
一体的综合商场。一般大商场就是以此为
目 标 而 设 置 的， 尽 可 能 丰 富 功 能 来 满 足 这
类 顾 客 的 要 求 。

还 有 一 种 特 性 就 是 共 生 性 ， 即 指 商 店

依 赖 于 为 其 他 原 因 而 来 的 顾 客， 如 商 业 中
心 区 的 小 型 商 店 设 于 大 型 商 店 附 近 ， 主要
经 营 小 商 品， 以 品 种 齐 全 而 取 得 优 势 。 或
开 办 大 商 场 不 能 提 供 的 小 型 服 务 业 ， 有的
经 营 连 带 消 费 商 品 的 商 店 相 互 邻 拦 ， 互为
补充， 便利顾客。
３．４　 地形特点

选 择 店 址 还 要 分 析 地 形 特 点 ， 主 要 选

择 能 见 度 高 的 地 点 ， 如 选 择 在 两 面 临 街 的
地 点 能 见 度 就 最 高 ， 并 且 可 以 扩 充 橱 窗 面
积， 增辟出入口以减缓拥挤， 这是最好的设
址地点。位于街道的入口处、公 共场所 的
迎面处都是能见度高的地点。有 的 地点如
位 于 街 道 的 凹 进 部 位 能 见 度 就 差 。
３ ． ５ 　 城市规划的要求

城 市 总 体 规 划 和 详 细 规 划 ， 都 根 据 城

市现状和发展要求对商业中心的分布、商
业 建 筑 的 布 局 等 作 出 一 系 列 的 规 定 ， 商业
建 筑 的 选 址 应 该 符 合 城 市 规 划 的 要 求 ， 服
从 城 市 总 体 发 展 的 需 要 。

商 业 建 筑 不 仅 仅 是 建 筑 师 发 挥 想 象 力

和 创 造 力 的 载 体 ， 也 是 满 足 商 业 地 产 项 目
需求的手段。成功的商业地产项目既是一
个 具 有 鲜 明 文 化 内 涵 的 建 筑 物， 也 对 一 个
地 区 、 一 个 时 期 文 化 艺 术 的 浓 缩 ， 对 延 续
历史文脉， 彰显时代风貌， 传播新的物质文
明 和 精 神 文 明 起 到 推 动 作 用 。

对商业建筑设计原则的研究

　　

摘　 要： 不同于住宅写字楼， 也不同于普通的单体商业建筑， 商业地产项目的服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴。
对于建筑师而言， 无疑是一个新的挑战。
关键词：商业建筑　　设计　　　原则