1、替代原则。替代原则是成本法估价的基础，遵循替代原则要求与类似房地产进行比

较确定估价对象各成本内容的取舍或增减，不以估价对象个别成本实际构成内容作为估
价成本构成内容（如超正常施工工期而产生的利息就不能作为估价成本的构成内容）。各
成本内容的取值也要与建造类似房地产的一般正常花费比较确定，不以估价对象的个别
花费为取值标准（如政策所减免的税费就不能在从估价时从成本中扣除）。谨慎的购买者
为一房地产所愿支付的价格，不会超过具有相同效用的类似房地产的取得成本，聪明的
建造者（卖者）也不会花费高于类似房地产的建造费用来建造其房地产，这就使人们在
认识房地产的价格时，必然要进行比较。通过比较类似房地产的价格和成本，才能判断所
支付的价格或花费的成本是否客观合理。旧房地产的价格或价值也是通过与其类似的新的、
最适合的房地产的价格或价值来衡量的。类似房地产在估价时点被建造所花费的必要成本，
提供了待估房地产价格判断的一种衡量标准。因此替代原则指示我们，在运用成本法估价
时，对估价对象的成本构成内容和相关数据应通过市场比较分析来确定。
　　2、最高最佳使用原则。最高最佳使用的概念是房地产价格或价值的根本，房地产的价
格是由其使用用途所产生的效用决定的，最高最佳使用决定了其可能的最高价格或价值 ，
但是现实中房地产并不一定处于其最高最佳使用状态，这是我们估价时必须分析的问题。
最高最佳使用体现在：估价土地的价格或价值时假设其为空地并能开发至最高最佳使用
状态；估价建筑的价格或价值时假设其经过改造能达到最高最佳使用状态。假设为空地时
土地可能有一最高最佳使用用途，当有建筑物时房地合一可能有另外一种最高最佳使用
用途，因此，在用成本法对房地产进行估价时，应特别注意这样的两种可能，从合法性、
技术可能性、经济可行性和产出最大化入手结合估价目的来分析判断房地产的最高最佳使
用状态。在进行最高最佳使用分析时，还应注意建筑物是否与土地处于均衡状态，建筑物
中各组成部分是否处于均衡状态。当建筑物的存在不能使土地达到其最高最佳使用状态、
或者土地的最高最佳使用限制了建筑物发挥其最大效用、或者建筑物各组成部分的不匹配，
都有可能造成房地产的减值。这种减值可以从建筑物功能性损耗来进行分析和测算。人们
购买房地产的期望是获得价值最大化或效用最大化，最高最佳使用指示出房地产预期所
能达到的可能的最高收益和可能产生的最大效用。因此在成本法估价中，估价对象如果为
空地应以其最高最佳使用用途进行分析估价，当房地合一时，要分析假设所占用的土地
为空地时的最高最佳使用和房地合一时最高最佳使用是否一致，从而分析建筑物的存在
对房地产价格或价值的影响是增值还是减值。
　　
3、供求原则。房地产的价格或价值会随着供给和需求的变动而变动，在用成本法进行估价
时，也要进行房地产的市场供求分析。如果成本与价格不成比例的变动，房地产将具有较
多或较少的利润，从而影响房地产的价格或价值，使其等量减少或增加。从另一角度来看，
成本的投入只有当其会增加房地产的效用时，才可能形成房地产的价值，而且所产生的
效用还必须被市场认可，其形成的价值才会得到实现。而效用的市场认可是通过市场供求
决定的，当求大于供时，效用的认可度就会提高从而增加房地产的价格或价值，当供大
于求时，效用的认可度就会减低从而降低房地产的价格或价值。成本法估价考虑折旧时对
经济折旧的分析正是基于供求对效用的认可度来分析的。因此供求原则要求成本法中在运
用时，应通过市场供求状况来分析成本对房地产效用的贡献及实现程度，以确定成本投
入所产生利润大小和由此产生的经济折旧的大小，从而调增或调减成本法估价的结果。
　　4、估价时点原则。当然在运用以上原则进行估价时，我们还应遵循估价时点原则。估
价师应根据估价时点时市场数据、估价时点时有效的法律法规对税和费的规定、估价时点
时的利率水平等来确定各成本内容及其取值。
四、结束语