房地产经营与管理复习讲义

部分产权概念是《国务院关于继续积极稳妥地

进行城镇住房制度改革的通知》（国发[1991]30 号
文件，1991 年 6 月 7 日）提出的关于房屋产权的新
概念。该通知规定，"出售公有住宅。今后，凡按市
场价购买的公房，购买后拥有全部产权。职工购买
公有住宅，在国家规定住房面积内实行标准价，购
买后拥有部分产权，可以继承和出售；超过国家规
定住房标准面积部分，按市场价计价。"

部分产权是相对于完全产权而言的，完全产权

即住房购买人对住宅享有法律规定的完整所有权，
包括占有、使用、收益和处分四项权能，部分产权则
指购买人与国家或集体单位对住宅共同享有法律规
定的财产所有权，双方依国家特别规定分享住宅所
有权的四项权能。

三、房地产他物权
1．地役权
传统的地役权是指"为自己土地的便利在他人

土地上所设定的权利"，担负和提供便利的土地称
供役地，利用和享受便利的土地称需役地，地役权
关系的当事人分别为供役地人和需役地人。

在我国，土地属于国家或集体所有，其使用权

分属于不同的使用者。一般认为，地役权是按设定
的目的、利用他人土地以便利自己土地使用的权利，
其中，为便利自己土地使用而利用的他人土地称之
为供役地，属于自己使用的土地称之为需役地，需
役地的使用者为需役地人，供役地的使用者为供役
地人。

地役权具有以下特征：
（1）地役权是存在于他人土地上的物权。
（2）地役权以利用他人土地供自己土地便利

为内容。

（3）地役权的设定须有明确的目的，并按此

目的行使。

（4）地役权具有从属性和不可分性。
2．地上权
地上权是指支付地租、利用他人的土地建筑房

屋和其它附着物或培植竹木的权利。

地上权人对其建筑物享有使用、出租、转让、继

承、抵押、设定役权等权利，但地上权人也应支付土
地的一切赋税，向土地所有人支付租金，并对土地
尽合理使用之义务。

在我国，地上权一词被土地使用权取代，具体

包括国有土地使用权、集体建设用地使用权、土地承
包权和土地开发经营权。

3．典权
典权是指支付典价、占有他人不动产而为使用

收益的权利。其中，占有他人不动产而享有使用收
益权利的一方为典权人，收取典价而将自己的不动

产交典权人占有、使用、收益的一方为出典人；作为
典权客体的不动产称为典物；典权人为占有、使用、
收益他人不动产而付出的代价称为典价。典权的取
得，有两种方式，一种为基于法律行为取得，包括
依典权的设定取得和依典权的让与取得。依设定取
得典权是指双方当事人达成设定典权的协议而成立
典权，依让与取得典权是指典权人将典权让与他人，
该他人因此让与行为而取得典权。另一种方式为基
于其他事实的取得，主要为基于继承而取得典权。
典权的期限，又称典期，是阻止出典人回赎典物的
期限。在典期内，出典人不得回赎，在典期届满后，
出典人行使回赎权，则典权归于消灭。典权的期限
有约定和未约定两种。约定期限即当事人自行约定
典期，在此期限内典权人不得回赎。典权的约定期
限不宜过长或过短，一般规定最长为三十年；约定
期限不满十五年的，不得附有到期不赎即做绝卖的
条款。未约定期限则出典人可以随时行使回赎权依
原典价回赎典物。但是，未约定期限并非无期限，
出典后三十年不回赎的则为绝卖，即典权人取得典
物的所有权。

4．房地产抵押权

《城市房地产抵押管理办法》（建设部 98 号令，

2001 年 8 月 15 日）明确，房地产抵押是指抵押人
以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人
提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，
债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优
先受偿。

  

第三节 房地产业
一、房地产业的内涵
房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和

服务的综合性行业，具体包括，土地的开发，房屋
的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，
房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以
及由此形成的房地产市场。

我 国 的 《 国 民 经 济 行 业 分 类 和 代 码 》

（GB/T4754-94）将房地产业列为 J 类，包括三大
行业：房地产开发与经营业（J7200 经营、交易、租
赁），房地产管理业（J7300 住宅发展管理、土地批
租经营管理、其他房屋管理）、房地产经纪与代理业
（J7400）。显然，房地产业属于服务部门，是城市
第三产业的一部分，属于一项独特的、独立的新兴
产业，与其它工业产品有着明显的区别，有着自身
的特性。

二、房地产业的特性
1.基础性
2.先导性：超前建设
3.带动性：房地产业可以带动 56 个相关产业的

发展。

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