并已经确定施工进度和竣工交付日期

;

　　

4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

　　中途变更规划、设计：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品

房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量

或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起

10 日内，书面通知买受人。买

受人有权在通知到达之日起

15 日内作出是否退房的书面答复。

　　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房

屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确

定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合

同内容，当事人违反的应当承担违约责任。

　　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，

合同有约定的，按照约定处理

;合同没有约定或者约定不明确的，按照有关原则处理：1、面

积误差比绝对值在

3%以内的(含 3%)，按照合用约定的价格据实结算，买受人请求解除合

同的，不予支持

;2、房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过 3%部分的房价款

由出卖人双倍返还买受人。

　　第四节

 房屋租赁管理

　　租赁期限：《合同法》规定，租赁期限不得超过

20 年，超过 20 年的，超过部分无效。

　　《城市房地产管理法》规定：

“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用

权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上交国家，具体办法由国

务院规定。

”

　　房地产抵押的特征是不转移占有，这与质押、房地产设典有显著的区别。

　　房地产抵押中可以作为抵押物的条件包括两个基本方面：

　　

1. 以出让方式取得的土地使用权，都可以设定抵押。

　　

2. 以划拨方式取得的土地使用权，对于土地上面有建筑物的， 建筑物一并抵押;对于土

地上面没有建筑物的，不能抵押。

　　《物权法》规定下列财产不得抵押：

1.土地所有权;2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体

所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外

;3.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事

业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施

;4.所有权、使用权不明或者

有争议的财产

;5.依法被查封、扣押、监管的财产;6.法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

　　房屋抵押的一般规定：

1、以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的