系，小区全体业主均有权利使用小区土地，但应该注意的是小区业主对共有土地的使用
方式必须合理，必须按照土地使用的目的和性质加以使用或获取收益，任何业主因使用
不当、擅自改建小区土地或以其他方式造成小区土地损害的，其他业主均有权要求停止侵
害、恢复原状及赔偿损失。

　　以小区的停车收费问题为例，小区业主在小区地面停车应该是对小区土地的合理使
用，是不应该收费的，但是这种使用必须以不妨碍其他业主的正常合理使用小区土地为
限。譬如，在小区内停车造成小区内道路狭窄，阻塞正常通行等，那么其他业主就有权请
求停止停车的行为，并要求恢复其原来状态。在允许停车的情况下，物业管理公司会为停
车管理支付相应的管理成本，可以向业主收取一定的停车管理费用，但这种费用并不是
小区的土地使用收益，因为小区的土地使用权属于全体业主共有，物业公司和全体业主
应该明确这一点。

　　

“

”

开发商可以对小区的土地使用权 有所 保留

　　对于商品房来说，开发商首先以自己的名义取得小区占地范围内的国有土地使用权
证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等相关法律文件后才能开发建
设商品房小区。因此，小区建成后首先由开发商取得整个小区的房屋所有权和国有土地使
用权，然后再分割过户给各业主。正是由于开发商是整个小区的房屋所有权及土地使用权
的源权利人，所以开发商在销售商品房时可以对某一地块的土地使用权予以保留，但开
发商保留土地使用权并不是没有限制的。

　　开发商不得擅自改变保留使用权地块的用途

　　开发商建设小区前，必须取得规划部门的批准文件，在文件中已经明确了小区占地
范围内土地的用途，因此，开发商使用保留土地使用权的地块也应严格按照规划批准文
件中确定的土地用途，不得擅自变更保留地块的用途，侵害小区业主的利益。

　　开发商保留土地使用权必须事先约定

　　开发商声明对某块土地使用权进行保留必须在开发商与各个购房人签订《商品房买卖
合同》时提出，并且在合同中明确约定保留的具体位置和保留土地的用途；如在合同中没
有约定或约定不明的，则小区土地的使用权随房屋权属一并转移，归小区全体业主共有。
开发商不得在合同签订后单方面宣称对某块没有约定或约定不明的土地使用权进行保留。