17、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）收益年限确定错
误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。（见《理论方法》213
页）。
18、计算公式错误，或计算过程错误。

19、最终综合确定估价结果时没说明理由。

20、评估结论没有大写。

21、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）。

22、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

⑶

假设开发法

一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造（或可改变用途）的旧房三种情况下的评
估。
房地产价值＝开发完成后房地产价值-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买
待开发房地产应交税费。
1、不同类型的房地产应报据市场情况分别估算未来市价，一般通过市场法、长期趋势法、
收益　　　　　　　　。
2、开发的明确要说明理由如：根据类似开发项目用市场法得出　，或按定额规定查得。

3、投资利润和投资利息只有静态计算方法时才使用。动态方法时只要扣除在建成本、管理
费用、销售税费、买方购买税费 4 项内容。
4、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）。

5、利息计算时，销售税费不能计算。

6、利息计算时，均匀发生的续建费用等计息在期中，即：要将时间段除以 2。

7、销售税费只能以开发完成后的房地产价值为基数计算，不能以续建成本等为基数计算。

8、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。

⑷

成本法

旧房、房地产价格＝重新购建价格-折旧
新建房地产（或者新开发土地）。房地产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投
资利息＋销售税费+开发利润
1、费用构成不完整、漏项（如：缺正常利税、未考虑销售税费）。

2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分
实际成本和客观成本、采用重置成本，不能用重建成本）。
3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本＋开发成本＋管理
费用。
4、成本法计算贷款利息时计算期有错。

5、计算公式有错（积算价格＝重新购建价格-折旧）。

6、要根据市场供求分析为来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）。

7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（《房地产估价理论与方
法》P145）。
直接成本利润率对应的基数（土地取得成本＋开发成本）
投资利润率对应的基数（土地取得成本＋开发成本＋管理费用）
成本利润率对应的基数（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售税费）
销售利润率对应的基数（开发完成后的房地产价值）
8、折旧年限确定错误。

、未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。