造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利

润)×

 

成新率。

 

 

　　 四、假设开发法

 

　　 运用该方法要注意两个问题:第一是房地产开发收益率和房地产经营收

益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发

法中的现金流量折现法中的折现率,教材中说,与收益法中的资本化率原理相

同,具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率,它包

含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益

率,只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已,因此称房地

产开发收益率和房地产经营收益率,更能反映其本质,更好理解。即房地产开发

收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现,房地产经营收益率运

 

用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。

 

　　 科学实用的估价方法,必须具备两个条件:既有科学的理论依据,又能反映

现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看,房地产存

在三种形态,即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外,

房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格,因此,估价对象也涉及到物

权。依据房地产估价的需要及其特点,这里将按用途将评估对象划分为居住、

商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型,并分别介绍它们的估价特点、常

 

用方法及主要注意事项等。

 

 

　　 五、运用估价方法进行估算并决定估价结果

 

　　 (一)

 

评估方法的选择

 

　　 在选择评估方法时,主要依据如下两方面情况: