城 市 的 一 部 分 ， 也 可 能 影 响 到 多 个 城 市 ， 尤 其 是 影 响 到 大 城 市 周 围 的 卫 星 城
镇 。但 区域 因素 是房 地产 市场 的直 接影 响因 素， 如商 服繁 华程 度 、交 通条 件等 。 

　 　微 观因 素， 亦称 个别 因素 ，是 指具 体影 响某 宗房 地产 价格 的影 响因 素。这
类 因 素 对 房 地 产 市 场 的 影 响 程 度 和 影 响 范 围 最 小 ， 但 对 具 体 房 地 产 价 格 的 影

 

响 却是 直接 的和 具体 的， 如面 积、 朝向 、形 状等 。

4、明确估价基本事项是指什么？

5、分析重置价格与重建价格的区别？重置价格的构成有哪几部分？

6、分析讨论基准地价的作用？

　 作用 表现 在以 下 5 点：

　 　① 宏观 控制 地价 。基准 地价 为政 府适 时地 利用 规划 和计 划手 段宏 观配 置城
镇 土 地 ， 制 订 相 关 的 土 地 管 理 政 策 ， 调 控 地 价 变 化 和 土 地 收 益 分 配 ， 调 节 土
地 在总 量和 结构 上的 供求 平衡 等提 供基 本的 价格 依据 。

　 　② 国家 征收 土地 使用 税的 依据 。我国 目前 仍缺 乏系 统的 价格 标准 ，土 地使

“

”

用 税征 收偏 低， 科学 、合理 、公 开 、适时 调整 具有 统一 基 准 的基 准地 价可 为科
学 征收 土地 使用 税等 提供 客观 依据 。

　 　③ 评估 宗地 地价 的基 础。因 此， 根据 具体 宗地 条件 对基 准地 价进 行适 当修
正 ，即 可方 便地 评估 出具 体宗 地的 地价 水平 。这一 估价 方法 称基 准地 价修 正法。

　 　④ 合理 利用 土地 利用 结构 的经 济杠 杆。通 过基 准地 价， 可使 城市 中不 同地
段 和 区 域 的 土 地 达 到 优 化 利 用 和 配 置 ， 用 经 济 手 段 来 调 整 土 地 利 用 结 构 ， 实
现 土地 利用 规划 。

　 　⑤

 

制订 城市 国有 土地 使用 权出 让价 格的 依据 。

三、计算题

1、某一房地产，已知建筑物的重置价格为 1000 元/平方米，成新率为 70%，房地产净