=397 800-86 353.56=311 446.44(元)

　　

(6)求取土地纯收益

　　①房屋年净收益为：

　　

1 442 420.5/(P/A.10%.29)= 1 442 420.5/9.3696=153 946.86(元)

　　②土地纯收益

　　

=房地产的净收益-房屋纯收益

　　

=311 446.44-153 946.86=157 499.58 (元)

　　

(7)求土地使用权价格

　　评估基准日土地剩余使用年限是：

40-7=33 年

　　土地总价

=157 499.58×〔1-(1+8%)-33〕/8%

　　

=157 499.58×11.5139=1 813 434.41(元)

　　土地单价

=1 813 434.41÷360=5 037.32(元)

　　【说明】有的同学认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限

35-6=29 年的收益对待，

土地总价为

157499.58×〔1-(1+8%)-29〕/8%。这种处理是不正确的，因为评价的是土地价值，

土地尚有剩余年限

33 年，不能够说土地上的房屋剩余年限 29 年之后，房屋寿命期结束了，

土地就没有收益了，合理的理解是认为房屋寿命期之后土地仍然能够获得同样的收益。因为
可以假设再在土地上建房等获得

33-29=4 年的收益。

　　

(二)单选题

　　【例题

1.单选题】假定土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，土地价值为 1 000

万元，建筑物价值为

5 000 万元，房地产的综合资本化率应为( )。

　　

A.7% 　　　　　B.7.50%

　　

C.7.67%　　　　D.14%

　　『正确答案』

C

　　『答案解析』参见教材

166 页(L+B)×r= L×r1+B×r2

　　所以：

r =(B/(L+B))×r1+(L/(L+B))×r2