IV-1 
附录四物业估值
以下为董事接获独立估值师美国评值有限公司就本集团物业权益于二零零四年三月
三十一日的估值而编撰的函件、估值概要及估值证书，以载入本售股章程。

 

敬启者：
吾等根据腾讯控股有限公司（「贵公司」）及其附属公司（以下统称为「贵集团」）的指示，
 
对贵集团成员公司在中华人民共和国（「中国」）所持的全部物业权益进行估值。吾等确认
曾进行实地视察、作出有关查询，以及取得吾等认为必需的其它数据，以就该等物业权
益于二零零四年三月三十一日（「估值日期」）的价值向阁下提供吾等的意见。
估值基准
吾等对物业权益的估值乃指公开市值。所谓公开市值，就吾等所下定义而言，乃指

 

「物业权益于估值当日在下列假定情况下无条件完成出售而可取得的最高现金代价：
i) 

 

有自愿卖方；

ii) 在估值日期前有合理时间（视乎物业性质及市况而定）适当推销有关权益、协议

 

价格与条款及完成销售；
iii) 

 

任何较早假定交换合约日期的市况、市价水平及其它情况与估值日期相同；

IV-2 
附录四物业估值
iv) 不考虑有特殊兴趣买方的任何追加出价；及
v) 双方均在知情及自愿的情况下审慎交易。」
估值方法
根据上述公开市值计算法，由于不得于公开市场转让或租约及／或租赁协议订明不
得分租及／或转让或缺乏可观租金收入，故此吾等认为贵集团所租用及占用的物业权益
并无商业价值。
假设
吾等的估值乃假设业主在公开市场出售物业权益而无凭借递延条款合约、售后租回、
合资经营、管理协议或任何类似安排以抬高物业权益的价格。此外，吾等的估值假设并
无任何形式的强制出售情况。除另有注明者外，吾等亦假设该等物业权益可于所获授的
整个未届满年期内在公开市场出售及转让而毋须承担任何费用或开支。
吾等的估值并无考虑物业权益的任何抵押、按揭或欠款，亦无考虑在出售成交时可
能承担的任何开支或税项。除另有说明外，吾等假设全部物业权益概无涉及任何可影响
价值的繁重负担、限制及支销。
吾等假设有关政府机关已就已落成或在建中楼宇及建筑物授出所有同意书、批文及
特许权。此外，除另有注明者外，吾等假设建于该地盘的所有楼宇及建筑物由业主持有
或容许业主占用。
吾等假设除非已于估值证书内列明、界定及考虑不合标准的事宜，否则所有适用的
分区、土地使用法规及其它限制一直贯彻采用。此外，吾等亦假设土地使用及改善工程
均于所述物业权益的范围内进行，且除估值证书另有注明外，亦无出现据用或侵占的情
况。
所有权及租赁权益调查

 

吾等曾获有关物业权益的所有权及贵集团所订立的所有租赁协议的文件摘要。然而，
吾等并无查阅文件正本，以核实拥有权或是否存在任何未载于吾等所获副本的任何修订。