房地产估价理论计算题汇总

假设开发法
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-
销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费
注意点
1.今年计息发生了变化
①未知、需要求取的待开发房地产的价值
②投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、交易手续费）＝待开发房地产的价值×
一定比例
③后续开发成本、销售费用(重点)和管理费用。
2.在计算税费的问题上注意基数不同
如果题目中出现买方需要缴纳的契税、交易手续费＝我们所需要求的价值(v)×一定比例
如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税＝开发完成后的房地产价值×一定比例
某城市定于 2003 年 6 月 1 日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为 20000 平方
米，出让年限为 70 年，规划要求的建筑容积率为 1.20.如果某一竞买方经过调查
研究预计建成后住宅的平均售价为 3500 元／平方米，土地开发和房屋建安费用
为 1500 元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和
的 3%和 6%，销售税金与附加为销售额的 5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购
买价格的 3%，正常开发期为 2 年，希望投入的总资金能获得 15%的年税前收益
率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率为 5.49%.
设购买土地的最高报价为 X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。
用传统方法进行估价
开发完成后价值＝20000×1.2×3500＝84000000 元＝8400.00 万元
销售税金与附加＝8400.00×5.5%＝462.00 万元
土地开发、房屋建安、管理费和销售费＝ 20000×1.2×1500× （1＋3%＋6%）＝
39240000 元＝3924.00 万元
购买土地应缴纳税费＝0.03X
投资利息。地价和购买土地应缴纳税费的占用期为 2 年，土地开发、房屋建安、管理费和销
售费的平均占用期为 1 年。
投资利息＝1.03X×（1＋5.49%）2＋3924.00×（1＋5.49%）－3924.00－1.03X＝
215.43＋0.1162X
开发利润。与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折
现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为 9.51%（近似值）开发
利润＝ 1.03X× （ 1+9.51% ） 2 ＋3924.00× （1 ＋ 9.51% ）－ 3924.00 －1.03X ＝
373.17＋0.2052X
土地价格。
X＝8400.00－462.00－3924.00－（215.43＋0.1162X）－（373.17＋0.2052X）
－0.03X
X＝2537.70 万元
某旧厂房的建筑面积为 5000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场
出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等 400 元／㎡(按建筑面积
计)，同时取得 40 年的土地使用权。预计装修改造期为 1 年，装修改造费为每平方
米建筑面积 1000 元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积
4000 元；在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计