房地产估价师考试辅导：对商品房预售认购书法律效力的探讨

　楼市中购房定金纠纷一直高居众多投诉之榜首，而该纠纷产生的最主要原因就是在签约购房合
同之前要签一份认购书并交纳数额不菲的定金，如买受人不能在出售人限制的期限内与其签约购

 

房合同，则出售人有权没收定金。笔者就该认购书的法律效力及其存在意义在此作一番探讨。
　　第一，笔者以为认购书是一种双方在平等自愿的基础上签约的预约合同，具有法律效力，其
存在也符合我国现有法律规定。
　　按照民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，

“

”

“

”

将来应当订立的合同称为 本约 ，而约定订立本约的合同，称为 预约 。在预约中，本合同在预
约成立时尚未成立，预约合同的成立和生效，仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。
两者之间具有不同的性质和法律效力，不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，
当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。

“

　　认购书的成立与生效只是对当事人在可预见的期限内有签约购房合同的义务，其 本认购书

”

签约之日起十日内正式签约 ，只是预售人向买受人发出了在十天内其有签订购房合同的义务，
而不是向买受人发出签订购房合同的要约。约定在一定时期内有签约购房合同的义务，只是对一
个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定。因此，笔
者认为，认购书其实是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，属于债权合同，适用一般
合同法的规则。
　　简单地说，某人签约了认购书，只要其在规定的期限内根据认购书的条款去和预售人洽谈购
买的具体事宜，即可认为买受人已经履行了义务，至于是否洽谈成功并签订合同则是另一新的合
同事宜了。
　　另有观点认为，预约是一种附期限的民事法律行为。所谓附期限的民事法律行为，是指当事
人在法律行为中规定一定的期限，把期限的到来作为法律行为生效和失效的根据。从表面上看，
“

”

本认购书签约之日起十日内正式签约 ，这似乎约定了一段合同正式生效的时间。但实际上并不

以然。因为在附期限合同中，合同已经成立，只是因为当事人在合同里约定了在一定时期，在该
期限到来后合同才生效。但在认购书签约之时，当事人之间根本没有成立正式的购房合同关系，
故也就无所谓附期限的合同了。
　　其实，在现实生活中，类似认购书的预约合同是经常化的，如签订广告合同时需要预约广告
版面、想投资证券业务的则需要预约开户、读者预约借阅热门图书、预约专家看病、商人在洽谈投资
之前的预约面谈等等，其法律性质其实与认购书是一样的，都是为后一个正式合同的预先约定。
只不过一般的预约由于涉及标的数额小，双方权利义务简单明了，没有认购书这么引人瞩目而已。
　　第二，认购书成立且有效的法律条件。
　　当前，绝大多数意见认为，认购书只有包括以下条款才能算是有效的：第一，约定特定商品
房不得再向第三人出售；第二，按照认购书约定的主要条款签约购房合同；第三，在约定的期限
内洽谈订立买卖合同；第四，在双方不能就此主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或
交易惯例或公平原则解决签约纠纷。
　　诚然，合同成立的核心条件是当事人的意思表示一致，但这并不表明认购书必须内容清晰、
明确且对将来要签约的购房合同的主要内容要有约定才算成立。
　　根据我国合同法规定：承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。依法成立的合同，
自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。一项要约要有
法律效力则其须有确定的和完整的内容，也即具备足以使合同成立的主要条件。但究竟怎样才算
是具备了使合同成立的基本条件，法律对此并无强制性要求。《联合国国际货物销售合同公约》第
14

“

条中规定： 向一个或一个以上特定人提出订立合同的建议，如果十分确定并且表明发价人在

得到接受时承受约束的意旨，即构成发价。一个建议如果写明货物并且明示或暗示地规定数量或

”

规定如何确定数量和价格，即为十分确定。 根据此条之意，很显然，要求货物是明确的，数量和