房地产估价要重视安全因素对房地
产价值的影响

 

摘 要：安全因素是衡量房地产价值必须首要考虑的因素，在房地产估价实务中应该占据

举足轻重的作用。本文就房地产估价与安全因素评价之间的关系做一些论述。通过系统

全面的分析各种安全因素及其危害性，给出了一系列房地产估价实务中可能遇到的安全

隐患，并就这些安全隐患对房地产价值的影响进行了研究与探讨。以期唤起有关方面特

别是广大房地产估价师对安全因素的重视，从而降低估价风险，提高房地产估价的准确

性和有效性。1.  

引 言　在房地产估价实务中，比较法中的交易情况、交易日期、房地产

区位权益实物状况，成本法中的土地使用权出让金、拆迁补偿安置费、勘察设计费、建

安工程费、公共配套设施建设费及相关税金，收益法中的预期未来净收益及风险等，这

些因素引起了房地产估价师的高度重视，成为了估价结果的直接依据，而保证房地产正

常使用的安全因素往往被大家有意无意地忽视了。能够安全的使用是房地产价值得以实

现的前提，因此安全因素必须予以充分考虑，在估价实务中将其纳入价值影响因素体系。

房地产估价中涉及的安全因素极为广泛，包括自然条件、设计建造、环境污染、室内装

修等诸多方面潜在的安全隐患。　2.自然条件安全性分析地震、风沙、冰雹、大雪、雷

雨等自然条件无时无刻不在考验着我们居家办公娱乐之所的安全。它们对安全办公与居

住构成的威胁大多是区域性的，房地产估价师对这些区域性安全因素可以从宏观上把握。

比如，1976 年 7 月 28 日，唐山 7.8 级大地震让整个城市一夜之间变为废墟，如果在城市

规划时能够充分考虑地质板块构造而移址迁建，在设计建造时能够充分考虑地震危害性

“

”

而采用框架结构，就不会酿成这样的灾难。而成都地处 天府之国 ，历史上从未有过灾

难性的地震灾害，从地质板块构造学说来看也未处于板块边缘的地震火山活跃地段，地

震对成都楼市的安全威胁便微乎其微。　3.设计建造安全性分析　3.1 地基安全因素 

房地产作为不动产，决定了建筑物对土地的依赖性。地基的好坏，直接关系着建筑物的

安危，是建筑工程事故发生的重要原因。地基事故一旦发生，后果极为严重，补救也极

为困难，因此在规划设计阶段就应保证地基有足够的承载力，并满足总沉降量和不均匀

沉降量限定在规定范围内的变形要求。通过查验竣工验收报告，检查施工前是否进行了

标准贯入实验确定非粘性土的密实度、含水量分析实验确定粘性土的稠度，是否用载荷

实验法确定地基容许承载力，并在此基础上合理设计建筑高度，合理确定基础底面积大

小、断面形式、埋深和建筑间距，以满足安全要求。在估价实践中，我们应设法获取有

关地基安全性的材料，勘察地基的地质构造，地形地貌，土坡的远近和失稳的可能性，

排水设施是否齐备等安全因素。1972 年仲夏，香港普降大雨，雨量高达 1658.6 毫米，