基本制度读书笔记

房地产业基本制度读书笔记

第一章房地产业
基础性先导性带动性风险性产业

分为：房地产投资开发业房地产服务业
细分为:投资/咨询业/评估业/经纪业/物业管理业
人们关心:房价→质量→物业管理
1.

城镇住房制度改度 3.房地产生产方式改革.

79 年全价售房试点:西安柳州梧州南宁
82 年补贴出售:(各 1/3)郑州常州四平沙市
86 年后针对传统制度核心→低租金提出大幅提租
为基本环节的改革思路
91 全面推进和配套改革:
上海五位一体:公积金/提租/补贴/配房债券/买房优
惠
94

改革深化全面实施《深化决定》"三改四建"

98 年 7

月《关于进一步深化通知》

廉租房:① 租金政府定价,由修维费和管理费构成
②

最低收入家庭住房保障原则上发放租贷补贴为

主,
③

保障面积为人均面积的 60%

住房补贴: ① 购房资金：工资/公积金/贷款/住房补
贴
②

房价收入比 4 倍以上发放(60M2 经房均价/年均

工资)
2.城市土地制度改革
五不利:土地合理利用/正确评价企业绩效
按劳分配/城市建设/不正之风
五个表现:①

土地使用费 82 年深圳 88 年改为税

②

有偿出让.转让 87

深圳 ③地方法规

④

修改宪法和土地法 84 年《关于经济体制改革决

定》里程牌认定土地不是商品,借以区分资本主义
⑤

全国性条例 1990《暂行条例》

4.房地产法制建设
①

法律:实施→90 规划法 95 管理法 99 年土地法

②

行政法规:<条例><外商~办法>

③

部门规章:<办法><规定>

④

规范性文件：《通知》《估价》《经济人》

⑤

技术法规:《估价规定》《测量规范》

第二章建设用地制度与政策
1.正确认识现行土地制度:城市→直辖市/市/镇
①

社会主义公有制全民和集体所有制

②

国家代表人民国务院行使

③

集体土地:村民集体/两农村经济组织农民/乡农

集体

④

城市市区土地属国有⑤农村及市郊区一般属集

体
2.土地制度:① 土登记制度②土地途管制制度
③

有偿有限期使用制度④保护耕地制度

据土地利用总体规划,将用途分为农用/建设用/未利
用
3.集体土地使用⑴征用原则:珍惜耕地/合理利用

保护建设用地 /妥善安置/有偿使用/依法征地
⑵

政策：两级审批(国务院/省级人民政府)

①

征农地先办农地转用手续同时办理征地审批手

续
②

基本农用/基本农用外耕地超过 35 公顷/其他 70

公顷
具体项目省府审批国务院务备案
4.国有土地使用权出让(出租一级市场)
⑴

必须符合土地利用总体规划/城市规划/年度建设

用地计划
11 号令规定:商业旅游娱乐商品住宅用地必须拍招
挂
⑵

土地使用权收回:① 年限届满②提前收回据实际

年限/开发程度/土地利用实际情况适当补偿③因使
用者履行合同而收回(60 日内未如期支付)④ 未按
合同约定期限和条件开发利用土地的警告罚款至
无偿收回
⑶

土地使用权终止:灭失和遭抛弃

⑷

土地使用权合同分成片/项目用地/

补办

5.国有土地划拨：批准后拆迁安置补偿或无偿取得
管理:出租超 6 月签合同/抵押不含地价/保留不超 5
年
6.闲置地
⑴

范围:① 未按用地批准书和合同规定期限开发利

用
②

合同生效或批准书发放 1 年后未动工建设

③

动工面积不足 1/3 或投资不 25%未经批准中止 1

年
⑵

闲置处方式:

①

延长开发期不超过 1

年 ②变地用途后办手续再

开发
③

安排临时使用,项目具备条件后重新批准开发,增

埴地价政府收④政府为其置换等价闲地或建设用
地建设
⑤

政府招拍定新主,对原用地单位经济补偿

⑥

政府签协议收回(由政府造成闲置的协商处理)

第三章城市房屋拆迁管理制度与政策
必须符合城规/有利旧城改和生态改善/保护文物古
迹
1.拆迁指取得许可证的拆迁人对国有土地上的并对
被迁人补偿安置的行为,搬迁期从属于拆迁期且不