对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解

每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得
分，然后根据步骤一步步作就不会乱。
一，收益还原法
1.在收益法中选择相关资料，3 年、5

年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期

2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的
利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以 1 2，而且是客观租金，
还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算
然后说年总费用，要明白 4 种情况下包含的内容。在理论选择里也可以考，综合计算也
可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：

1 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；

**2 房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年
应交税金及其它费用；

3 经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；

4 生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销
售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。建议收益法看到重置
价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的 00 年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土
地的。这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售
价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的 1 2%，还是
按原值扣除一部分后的 1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益
***

“

要明白一个原理几乎用于所有方法房地产价格=房产价格（现值）+

”“

土地价格房地

产年净收益=房产年净收益+

”

“

土地年净收益也就是说房地=房+ ”

地。

在确定的土地净收益的时候，我们先要求出房产净收益。
房产净收益=房产现值*建筑物还原率。
房产现值=重置价*成新度=重置价-折旧总额=重置价-年折旧额*经过年。
（1）这里面就牵扯到了折旧年限的确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还
要考虑是否扣除建筑物残值的问题，常考到。
（2）经过年限即建成后到时点。
（3

“

）值得注意的是房产净收益=房产现值*

”

建筑物还原率。这里没有年期修正，因为

现值已经反映了使用年限。