土地估价理论方法 提醒：此总结知识要点都领会的话土地估价理论方法 土地估价理论方

 

 

 

法至少在 分左右） （提醒：此总结知识要点都领会的话土地估价理论方法至少在 70 分

 

左右）

 

 

第一章第一节 地价的概念

 

 

 

第一章第一节 地价的概念 土地价格： （从外延看：表现为所有权价格、使用权价格、抵

 

押权价格等价格形式）

 

一、土地价格：地租的资本化。我国土地价格：取得多年土地使用权时支付的一种代价，

 

而不是土地所有权的价格。以土地使用权出让、转让为 前提，多年地租现值总和，土地所
有权在经济上的实现形式。
 

 

二、地价的分类1

 

、按土地权利：所有权价格（土地征用价格） 、使用权价格、租赁权价格、

 

抵押权价格等 2、按土地价格形成方式：交易价格、理论地价、评估价格（交易底价、基准

 

地价、课税价格） 3、按政府管理手段：申报地价、公告(示)地价（征收增值税和征用土地

   

补偿依据） 。4

 

、按土地价格表示方法：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。5、按存

 

在形态：生地价格（完成土地审批未进行或部分基础设施开发） 、熟地价格（完成基础

 

 

 

设施开发，具备建 设条件） 、毛地价格（完成基础设施开发未完成宗地拆迁平整） 、净

 

地价格 6

 

 

、按土地交易方式：拍卖价格（拍卖底价） 、招标价格（标底） 、协议价格、挂牌

 

价格 7

 

、按使用目的：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格

 

三、地价的特点 1

 

．表示方式不同 2．价格基础不同：土地价格是土地权利和收益的购买

 

价格。 3

 

．形成时间不同。 4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成

本决定. 

 

现实中土地的开发是有成本的，在土地价 格中应该得到体现。实质是地价的附加。

 5

 

．地价主要由地产需求决定 6

 

．地价具有明显的地区性和个别性 7．地价呈明显上升

趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。由两方面的原因：首先，土地具有

 

 

 

 

稀 缺性， 且对土地的需求总是持续增加的； 其次， 由于整个社会的资本有机构成的提

 

 

 

高， 使得社会平均利润率下降， 导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。 8．

 

市场结构不同：土地价格受主观因素影响很大。 9

 

．折旧现象不同 我国土地价格主要类

型：
 

 

四、我国土地价格主要类型：1、基准地价：反映城镇地价整体水平，政府宏观管理和控

 

制标准。2

 

、标定地价：一般市场条件正常地价水平，政府具体管理的依据。3、交易评估

 

价：不同市场条件、不同交易形式下地价水平 4、成交地价。5、衍生地价：如土地出让、税

 

收、资产核算等方面使用的地价。

 

 

 

 

 

第二节 土地价格影响因素 土地价格的影响 影响因素 一、土地价格的影响因素 (一)一般

 

因素（影响价格的一般、普遍、共同的因素） 1．行政因素：土地制度、往房制度、城市规

 

划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。2．人口因素：人口密度、人口素质、

 

家庭人口构成。3．社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程等。 
4

 

．国际因素：国际经济状况、国际政治因素。5．经济因素：经济状况、储蓄和投资水平、

 

财政收支与金融状况、居民收入消费水平、物价变动、利率水平。(二)区域因素（土地所在

 

区域的自然、社会、经济条件） 地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质

 

 

量（人文、自然） 、城市规划限制等。(三)个别因素：面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基

 

础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制（宗地容积 率、建筑物高度、建筑密度、宗地用

 

 

 

 

途） 、土地使用年限。 第三节 地租理论