房地产估价风险防范与转移

房地产估价活动和其他经济活动一样具有风险性。但是，房地产估价又和其他经济活动有不一样的一面，房地产估
价风险具有其特殊性。一般经济活动主要是从经济效益方面去考察风险，控制、分散风险。在一般经济活动中，人们
所说的风险往往是指效益方面的不确定性，以及由于不确定性的存在使得经济活动主体的效益不确定。但是，房地
产估价是一种社会中介活动，这种活动是因为社会信息的不平衡产生的。房地产估价活动会对社会很多方面产生各
种各样的影响，带来不同方面的风险。房地产估价活动不仅仅带来估价机构和人员的风险，而且会对政府、经济活动
涉及利益各方带来不同的风险。因此房地产估价风险的特殊性就在于房地产风险的涉及面广，而且复杂。
    
    本文分别从估价机构和估价人员、政府、经济活动各方角度分析房地产估价风险体系构成。分析房地产估价风险体
系有助于帮助社会各个方面采取措施避免和规避风险，从而促进社会稳定和经济安全。
    
    一、房地产估价风险发生源
    
    估价风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。这种偏差，即风险的发生源，
主要包括三个方面：
    
    (1)估价机构和人员。估价机构和人员法制观念不强、技术水平不高、缺乏执业道德等都会造成评估值与房地产真实
价值的偏离，给经济活动主体以及未来的社会经济稳定埋下定时炸弹。
    
    (2)经济活动主体。经济活动主体包括经济活动中涉及的利益各方，如土地出让中的国家、土地使用者；房地产交
易活动中交易各方；房地产抵押活动中的抵押人和抵押权人等等。
    
    (3)估价技术。在实践中采用的估价方法都是世界通行的成熟估价方法，但是在具体估价过程中。估价人员的技术
水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判
断能力更是如此。因此，估价技术也是一个风险源。
    
    二、房地产估价风险体系
    
    房地产估价风险体系由政府面临的房地产估价风险、机构和人员面临的房地产估价风险以及经济活动主体面临的
房地产估价风险组成。
    
    (一)政府面临的房地产估价风险
    
    经济稳定是政府的目标之一，经济稳定包括经济发展、无通货膨胀。政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产
估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础之一，金融动荡往往会爆发深重的社会灾难，给社会经济带来动
荡和不安。这里主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，过高估值的长期或大量的金融抵押贷款
会给金融机构在未来带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。金融一旦发生动荡，整个经济体系不可
避免地会产生动荡，影响经济稳定。诸如 20 世纪 80

“

”

年代的日本 泡沫经济 ，1997

“

”

年泰国开始的东南亚 金融危机 ，

无不例外与房地产价值估计过高有着一定的影响。
    
    (二)估价机构和估价人员面临的房地产估价风险
    
    估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表
    
    现在以下几个方面：
    
    1、技术风险：为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度这三种方法都有其
存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是