市场法

收益法

成本法

综
合

1、活跃的公开市场；2、可比：功能、实体特征
和质量、市场条件（供求关系、竞争状况、交易
条件）、时间

1、预期收益；2、折现率或本金化率；3、取
得预期收益时间。

1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态；
2、具备历史资料；3、形成资产价值的耗费是必须的。

1、市场售价类比法：P=P’*修正系数
2、功能价值法：P= P’*（评估对象能力 / 参物能

力）

3、价格指数法：P= P’*（1+物价变动指数）

4、成新率价格法：P= P’*（评估对象成新率 / 参物

成新率）

5、市价折扣法：P= P’*（1-价格折扣率）

6、成本市价法：P=评估对象合理成本*（P’

 

/ 其

合理成本）

7、市盈率乘数法：P=评估对象收益额* 参照数

市盈率

1、 纯收益不变：
P=A/r   P=A/r[1-1/(1+r)

n

]

→有限

2、 纯收益若干年后保持不变

P=

∑R

t

/(1+r)

t

+A/r(1+r)

t

P=

∑R

t

/(1+r)

t

+A/r(1+r)

t

*[1-1/(1+r)

N-n

]

3、 纯收益按等差级数变化

1、等差：

递增

P=A/r+B/r

2 

 

P=（A/r+B/r

2

）[1-1/(1+r)

n

]-B*n/r(1+r)

n

递减

P=A/r-B/r

2

P=（A/r-B/r

2

）[1-1/(1+r)

n

] +B*n/r(1+r)

n

2、等比：

递增

P=A/（r-s）

P= A/（r-s）[1-(1+s)

 n

 /(1+r)

n

]

递减

P=A/（r+s）

P= A/（r+s）[1-(1-s)

 n

 /(1+r)

n

]

P=

重置成本--实体性贬值--功能性贬值--经济性贬值

1、

重置成本 p 的估算方法：

1 重置核算法：购买、自建

2 价格指数法（复原）：p=账面原值*价格指数

3 功能价值法：p=参物重置价*年产量比

4 规模经济效益指数法：p=参物重置价*产量比

n

2、 实体性贬值的测算方法：

1、观测法：=p*(1-实体性成新率)

2、使用年限法：=实际使用年限*年折旧

3、 功能性贬值测算方法： =

∑（净超运营成本*折现系

数）

四、经济性贬值的估算：=税后年收益损失额*年金现值系数。

机
器
设
备
评
估

1、 直接匹配法
2、 可比因素比较法

3、 成本百分率比较法

折现率=年收益（租金）/价格
P=A/r[1-1/(1+r)

n

]

一、 重置成本的估算：

1 细分加和法；2 价格指数法；3 规模经济效益指数法

二、实体性贬值：观察法、比率法（工作量比率法、役龄

比率法）、修复费用法[贬值率=（可修复部分实体贬值

+不可修部分实体贬值）/设备复原重置成本]P123

三、功能性贬值：若重置成本为复原重置成本，应考虑

超额

投资成本。

四、 1 经济性贬值 =(p-实体性贬值 -功能性贬值 )*[1-（实

际 使 用 生 产 能 力 /额 定 生 产 能 力 ）

x

]

→x 在 0.6-0.7 之 间 。

P67、131

   2 经济性贬值=设备税后年收益损失额*（P/A, r ,n）

   3 受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和资金成

本

房
地
产
评
估

P=P’*A*B*C*D*

容积率修正系数*土地使

用年限修正系数 K    
（交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修

正系数）K=[

1-1/(1+r)

m

] / 

[

1-1/(1+r)

n

]

1、P=A/r[1-1/(1+r)

n

]

（ 收 益须 是 其 处于 最 佳 利用 状 态 下的 结

果）

综 合 资 本 化 率 r=r

1

( 土 地 )x+r

2

（ 建 筑

物）y

2、单独评估土地的价格：

土 地 价 格 =房 地 产 价 格 -建 筑 物 现 值 =土

地纯 收益 / r

1

=（房地产纯收益 -建筑物纯

收益）/ r

1

建 筑 物 纯 收 益 = r

2

*（ 建 筑 物 重 置 价 -折

旧）

地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出让增值收益

 

建筑物价格=重置成本*成新率

剩余法（评估待开发土地价值）

地价=预期售楼价-建筑费-专费用-销售费用-利息-税费-利润

利息=（地价+建筑费用+专业费用）*利息率

利润=（地价+建筑费用+专业费用）*利润率

基准地价修正系数法

地价=基准地价*年期（期日、容积率、其他）

修正系数

路线价法：地价=路线价*累计深度百分率*宽度   （四三二一法则：第一个 25 英尺 0.4, 第二个 0.3 累计 0.7，第三个 0.2 累计 0.9，第四个 0.1 累计 1）

在建工程评估方法：1、形象进度法=建完后房地产市单价*工程形象进度百分比*（1-折扣率） 2、成本法=土地取得费+专业费用+建造费用+正常利税
                  3、假设开发法=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+正常利税）

资 森

P=G*林分质量调整系数 K*物价指数调

 P=

∑（At-Ct）/(1+t)

t

P=K*

∑Ct(1+r)

n-t

 (t 指过去第 t 年)

→幼龄林