土地他项权利制度

　　土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。主要包括
土地抵押权、地役权等。

《土地登记办法》规定，依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押

人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权
抵押登记。在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权
利人应当向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。已经
登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五
日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。

　　1.土地抵押权的含义

　　土地抵押权是建设用地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将建设用地
使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对建设用地使用权及其地上
建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。

　　(1)可以设定抵押权的土地权利包括：

　　①法律允许单独流转的建设用地使用权;

　　②依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内的建设用地使用权;

　　③依法承包并经登记的集体荒山的土地使用权;

　　④农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的乡
(镇)村企业集体建设用地使用权;

　　⑤以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。

　　(2)不可设定抵押权的土地权利

　　《物权法》规定，下列土地不得抵押：①土地所有权;② 耕地、宅基地、自留地、自留山
等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。

　　(3)建设用地使用权的可抵押范围

　　①以出让方式取得的建设用地使用权可以连同地上建筑物一并抵押，也可以在无地
上建筑物的情况下单独抵押。

　　②国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。这里的建设用地
使用权，不以出让建设用地使用权为限。

《物权法》规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用

范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵
押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。