土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低
取决于可以获得的预期土地收益（地租）的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素
和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中，就某一具体宗地而言，上述因素都已
经不会改变，唯一决定土地价格的是用途。

　　由于土地用途具有多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地
权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并在规划许可的情况下，以能满足
这一目的为确定土地利用方式的依据。因此，在现代城市中，建筑物不仅多层、高层化，
而且建筑物的用途也出现了立体化：地下一至二层为停

车

场、设备用

房

，地面一至二层为

商店，往上是写字楼，再往上是居民住宅。

　　用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用，然而却给国土部门出让土地使用权
带来了一些问题。

　　一方面，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用
权出让最高年限按下列用途确定：居住用地 70 年；工业用地 50 年；

教育

、科技、文化、卫

生、体育用地 50 年；商业、

旅游

、娱乐用地 40 年；综合或者其他用地 50 年。目前，我国出

让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说，如果整宗地按综合
用地对待，居住用地也只能使用 50 年，开发商付出同样多的建筑成本和税费，销售价格
却必然要比 70 年使用期的住宅低；对于购房者来说，无论是否以较低的价格购得房产，
都不愿意自己崭新的房子比别人少用 20 年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通
居住用地，那么整宗土地设定为出让期 50 年的综合用地，将使许多人难以接受。

　　另一方面，全国各城市制定基准地价的时候，由于综合用地的地价内涵难以界定，
除北京等个别城市外，绝大多数地方都回避了这个问题，基本上只确定了商业、居住、工
业三类用地的基准地价。并且，北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫
生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样，国土资源部门在
核定综合用地的出让价格时，没有统一的基准地价可供参考。笔者认为，综合用地土地价
格的评估，根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。

　　分算法

　　分算法适用于宗地地块面积较大，用途区分明显且包含普通居住用地的情况。

　　具体方法是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地
在法定出让年限下的价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，
注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。

　　例 1 ：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为 20000 平方米。根据规划设计
条件，该宗地用途为 R2、C2

≤

（二类居住和二类商业用地），容积率 1.5

≤

，建筑层数 12 

≤

，建筑高度 36

≥

，绿地率 35％。其中，商业建筑面积为 4500 平方米。该区域商业用地基

准地价为 900 元／平方米，居住用地基准地价 600 元／平方米。计算过程如下：

　　计算商业用地和居住用地的分摊面积

　　根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为 1.5.

　　总建筑面积＝20000 ×1.5 ＝30000 （平方米）