国有土地使用权挂牌出让，是近年来新出现的一种土地使用权出让方式。挂牌出让土地使
用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让
宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价
格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。在挂牌出让中，出让人能否
将土地使用权出让出去，主要取决于其定价的高低。如果定价过高，会出现有价无市；如
果定价过低，则可能得不到本应获得的收益。从竞买人的角度来看，能否获得土地，取决
于其出价的高低。如果出价过高，虽然能获得土地，但由于土地成本过高，最终会使其利
润过低甚至亏损；如果出价过低，则难以获得土地。因此，在挂牌出让中，无论是出让人
还是竞买人，都需要确定一个合理的价格。

　　确定合理的地价，可以通过专业

房

地产估价机构和估价人员的配合，以房地产市场

为基础，从科学的角度去分析和测算。

　　◆土地挂牌出让价格的评估

　　按土地开发程度，可将挂牌出让的宗地分为毛地（或生地）和熟地两类。毛地是指不
具有城市基础设施或只完成临时三通一平的土地，熟地是指具有较完善的城市基础设施
且土地平整（俗称已完成七通一平或五通一平）的土地。因此，地价有毛地价和熟地价。
毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成。

　　其中，土地使用权出让金为交给国家的土地使用权费，基础设施配套建设费为大市
政费和四源费。熟地价由毛地价和土地开发成本组成，土地开发成本为征地及拆迁补偿、
七通一平费等费用。其中，征地费用是指征用农民集体所有的土地所发生的费用，主要包
括土地补偿费、青苗补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、超转人员安置费、菜田

基金

、

耕

地占用税

等；拆迁补偿费用是指城市土地的旧城改造费用，分居民拆迁和单位拆迁，居

民拆迁补偿费用主要为被拆迁居民房屋的补偿及安置费，单位拆迁补偿为被拆迁单位房
屋的补偿、安置及停产停业损失补偿费。七通一平费是指通上水、通下水、通电、通燃气、通
热力、通邮、通路和场地平整。

　　一、毛地价的评估方法

　　毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成，主要评估方法有以下几种：

　　1 、基准地价修正法

　　基准地价修正法是指按政府公布的基准地价，通过具体区位、土地使用年限、容积率、
土地形状、临街状况等修正，得出估价宗地价格的一种方法。

　　北京市人民政府于 2002 年颁发了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用
权基准地价的通知》（京政发[2002]32 号）及其说明，对北京市出让国有土地使用权按照
不同用途和地价区类的基准地价重新作了规定，并要求北京市国有土地使用权出让价格
以此为基础，进行宏观控制。

　　该基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地
级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每平方米建筑面积分摊的完整土地使用
权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用
途法定最高出让年期内的土地使用权出让金、基础设施配套建设费的平均楼面价格。

　　基准地价修正法的基本公式（商业、综合、居住）为：