在资本市场发展的整个链条中，不动产评估应当是很重要的一环，但是目前我国尚未
发挥不动产评估业可以发挥的重要作用。将不动产评估行业引入资本市场，最终资本市场
可能是最大的受益者；相反，如果不发挥不动产评估业的作用，资本市场可能是最大的
受害者。可喜的是，今天大家终于有机会可以就不动产评估业与资本市场发展的关系，以
及中国证监会对不动产评估业的期许进行探讨了。

　　一、不动产评估业为资本市场服务的定位

　　国家标准《房地产估价规范》对于房地产估价目的罗列了十几种，比如土地使用权出
让、房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险、征地和房屋拆迁、房地产纠纷等等。从
估价结果的采信主体来划分，不动产评估的类别可以分为三大类：第一类是为房地产交
易当事人一方或双方服务，对估价结果的采信主体就是房地产交易的当事人，比如，不
动产征收涉及的评估、房地产抵押价格评估等等，这类评估是为不动产交易服务的，具有

咨询

性、参考性。第二类除了包括为房地产交易当事人双方服务，还包括为政府（课税）、

司法机关（司法鉴定）等第三方服务，并且对估价结果的采信主体往往是房地产交易当
事人之外的第三人，比如，不动产估价司法鉴定是为司法机关、仲裁机构解决与房地产估
价有关的纠纷服务的，具有鉴证性、证据性。第三类是资本市场上的不动产评估，比如上
市公司的不动产评估，以及房地产信托

投资基金

涉及的不动产评估等等，这种不动产评

估虽然是接受上市公司的委托（监事会的委托，或者董事会的委托），但评估报告的使
用者还包括资本市场上的潜在投资者，因此，基于资本市场上评估涉及的资本市场公司
真实价值的揭示等公共利益，不动产评估师首先是对全社会的投资者和潜在投资者负责，
而不是仅仅对委托方负责。因此，第三类的不动产评估也应当是鉴证性的。

　　在香港，资本市场（上市、收购及合并）涉及的不动产评估均由注册产业测量师完成。
香港的公司条例规定：如入帐之资产为公司在土地或建筑物方面的权益，而价值超过公
司总资产价值 10％即不少于港币三百万，有关公司必须聘请独立估值师作出估值报告；
如公司在发行招股章程前六个月内，已就公司在土地或建筑物方面的任何权益取得多于
一份估值报告，则必须包括所有其他的此等报告于招股章程内。香港联交所的上市公司会
计准则，对作投资型房地产资产一律以其公开市场价值列入资产负债表中，对于已上市
企业及那些未上市但其作投资房地产的资产价值超过港币伍千万元，或者超过集团总房
地产资产价值 15％的企业，应当进行不动产评估：（a）每年由持有专业资格者（香港专
业注册产业测量师），并在最近做过该地区同类房地产

资产评估

的人进行评估，（b）至

少每三年由一名具有（a）中所述资格的独立估值师进行评估。

　　目前中国大陆的房地产估价师还没有在资本市场上发挥其应有的专业作用，香港的
产业测量师从事的上市公司不动产评估的有关制度值得大陆借鉴。不动产评估师应当介入
资本市场的评估服务市场，否则，上市公司的资产质量和内部治理难以有较大作为，中
国的资本市场也难以真正成熟和发展。

　　应当说，我们房地产估价师为资本市场服务是有明确的执业界限的。负债、流动资产
的评估不是我们的强项，

注册会计师

比我们有优势，我们主要是做不动产的评估。我们也

不做企业价值评估，因为券商、财务顾问比我们更能够做好。我们目前特别需要靠市场竞
争，靠我们自身努力在市场竞争中找到自己在资本市场上的位置，当然也要靠证监会，
但归根到底还是靠自身努力，取得社会认可。

　　二、不动产评估业在资本市场上取得应有地位的具体思路