改革开放以来，随着我国土地使用制度改革的深化，土地资源的资产价值日益得到体现，
土地市场逐步规范。2002 年上半年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用
权规定》（国土资源部 11

“

号令），明确规定： 自 2002 年 7 月 1 日起，全国范围内凡商业、

旅游

、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使

”

用权。 自此，中国大地又掀起了一场轰轰烈烈的土地供应制度革命。

“

”

　　从全国来看，随着新的土地市场的 阳光 交易越来越多，招标、拍卖、挂牌土地中出
让底价如何确定，将成为一个新的值得人们研究的问题。如何科学合理地评估与确定国有
土地使用权出让底价，是国有土地使用权招标、拍卖、挂牌方式出让工作中一个不可或缺
的重要环节，评估与确定的底价过高，会导致应价难以达到保留价而流拍；过低则又会
造成国有土地资产流失。

　　一、土地使用权招标、拍卖、挂牌方式中底价的特点

　　土地使用权招标、拍卖、挂牌底价的实质是土地出让底价，即土地招标、拍卖时政府确
定的招标、拍卖土地的最低控制价格，亦称标底或底标价格。是拟出让土地政府所能接受
的最低控制价格；主要根据土地出让年限、用途、地产市场行情、政府产业政策、开发商竞
投心态等确定的待出让宗地的地价；它是政府招标、拍卖土地使用权时最重要的参考价格。
土地使用权招标、拍卖底价是由政府内部掌握，严格保密的。土地使用权招标、拍卖底价的
确定是否恰当，直接关系到土地招标、拍卖能否顺利进行。政府制定招标、拍卖底价时，应
充分考虑开发商利益和政府的产业政策。在我国，土地使用权招标、拍卖底价具有以下特
点：

　　1、土地使用权招标、拍卖底价是政府出让具体地块的最低控制价格，是政府出让土地
使用权谈判时最重要的参考价格。

　　由于政府垄断了土地供应量，土地供应量大小和供应价格高低是作为政府调节市场
的一种手段，为了进行有效的调控，底价必须由政府确定。

　　2、土地使用权招标、拍卖的底价应依据评估地价确定。

　　国有土地使用权招标、拍卖的标的价款巨大，由于土地市场的特殊性，土地价格一般
人难以判别，为避免政府收益受损，了解土地正常价格，必须由专门的评估师进行土地
评估。

　　3、土地使用权招标、拍卖由政府确定。

　　招标拍卖底价与一般评估地价既有联系又有区别，评估地价是由估价人员依据对土
地市场的判断，出具的待估宗地可能的公开市场价格，招标、拍卖、挂牌底价则是由政府
根据土地评估结果，充分考虑政府产业政策和地价政策等因素综合确定。

　　二、土地使用权招标、拍卖、挂牌方式中出让底价的估价原则和估价方法

　　针对评估土地使用权底价的特点，宜遵循最有效利用原则、替代原则、预期收益原则、
需求与供给原则等。土地估价的主要方法有假设开发法、市场比较法、收益还原法、基准地
价系数修订法和成本逼近法等多种方式，按照评估原则与估价方法相一致的要求，评估
土地使用权底价，首先应重点选用市场比较法和假设开发法两种评估方法。因为市场比较
法较充分考虑了在估价基准日的近期市场上类似房地产的交易行情、市场承受能力，其测
算的价格具有现势性，容易为买卖双方认同和接受。假设开发法则充分地考虑了规划条件