地价体系的建立是土地使用制度改革中最重要的一个方面，它使我国的土地使用从无偿、
无限期使用向有偿、有限期使用转变，具有重要的历史意义。但是，由于我国尚处于社会
主义市场经济的过渡阶段，各项经济制度还很不完善；同时，我国的土地有偿使用制度
改革是在经历了 30 多年的无偿使用阶段才进行实践的，还有不少问题处于摸索阶段。因
此，我国的地租地价体系在供给、使用、转让等方面都存在着诸多问题，可以概括为：

　　地价体系不合理。目前，大部分地方存在双轨制甚至三轨制地价，即存在着两种以上
的地价标准，从而引起了新的土地资产的流失，形成了新的不平衡，出现了新的土地实
际问题。一些地方采取了单轨制地价标准，但因为采取不同的出让方式而导致地价水平不
一。同一出让方式的土地价格，也可能有较大差别，特别是协议出让的土地，受人为的因
素影响较大，其价格有较大的波动。很多地方的地价政策几年来往往是一成不变，不能真
实反映市场的情况。因此，必须要有新的实事求是、切实可行的理论加以引导。

　　地价评估的方法尚须完善。地价评估的实际结果受人为因素影响较大，从而使得地价
标准不合理。科学的宗地标定地价修正体系还未建立，土地用途分类不尽合理，用途分类
不细从而影响操作。如有的地方把办公和商业归为一类，酒店和招待所归在了一般的商业
用途，这些显然不尽合理。

　　土地国有资产流失严重，地租地价体系存在众多漏洞。特别是现行地租地价体系对出
让以外的用地及出让以外的环节几乎无能为力。现行地价体系没有很好地注意到我国实行
的是土地公有制度，没有考虑到我国存在着大量的行政划拨用地，存在着各种性质的用
地，而仅是简单地采用地价系统和土地

税收

系统，这是对外国土地管理制度的生搬硬套。

大部分资本主义国家实行的是土地私有制度，地价、地租由土地私有者自己收取，政府当
然不必考虑地价、地租的征收问题。在 1997 年回归前，香港的土地是英国皇家所有，但香
港却早就实行了严格、完善的土地批租制度，不象大陆存在着那么多的行政划拨用地，也
不象大陆存在着各种形式地价差别悬殊的现象，因此，完全参照香港而不注重土地年地
租征收体系显然也是不妥的。现行地租地价体系的最大缺陷就是尚未建立或未全面建立年
地租体系。

　　现行地租地价体系对许多土地实际问题不能顾及，或者说是束手无策。在我国，不但
存在着市场地价类用地，而且存在着协议地价类用地；不但存在着减免地价类用地，而
且存在着大量的行政划拨用地。非但如此，大量的擅自改变用地性质、用途、增加建筑面积
的情况也同时存在。如何平衡各种性质用地的经济关系是新的土地问题，在企业改制土地
资产重组、打击非法集资建

房

、制止擅自改变土地功能、扶持工业企业、理顺地租税费体系、

减少土地收益流失造就公平的市场环境、盘活存量土地等方面，现行地价体系已是举步维
艰。

　　现行地价体系对工业、酒店业等自用土地企业的生产力发展有阻碍作用。从事工业、酒
店业的企业，要地的目的就是为了自己利用土地，但高昂的地价往往是一道难跨的门槛，
而对其减免地价又会使国有土地资产流失。对于这个矛盾，现行地价体系没有根本的解决
办法。

　　地租费税混乱。

　　1、土地使用方面的地租税费名称太多，不利于土地收益征收工作的开展。

　　2、虽然征收了土地税，但从全国范围来看，基本上没有建立年地租体系即年地租征