楼市在进入了性价比竞争时代后，对

消费

者来说，客户对中间重要环节的

房

地产评估是

“

”

持信赖态度的。因此，把握和处理好其中的 性价比 是房地产中间环节的至关重要的前提。
比如：现公有住房多是在不同时期、不同单位建造的房屋，且时间跨度大。在买卖此类房

“

”

时，其 性价比 就更显得尤为重要。如对于一个

工薪

族来讲，购置一套标价 25 万元的旧

房，能称得上是性价比最优了吗？衡量一套房子，价格和性能只是其中两项标准，况且

“

”

在期房时期，还都是虚的。物业管理等都会对价格产生影响，可以说， 性价比 只能闷在
很小的一块领域来谈，不可能对一套房子、一个项目产生一言以蔽之的定论。

“

”

　　 性价比 其实并不是一个有科学理论做依据的东西，无法用大小、高低、厚薄、精细来

———

“ ”

“ ”

“

衡量形容，只好选了一个词

优，再狠狠地缀以 更 或者 最 ，于是，便成了 性价

”

“

”

比更优 （广告语）和 性价比最优 （口头语）。天知道，这个无法数字化衡量的性价比

“ ”

“

”

怎么能整出个 最 来。就像前几年满大街玻璃橱窗上贴上 质优价廉 ，其实，质也不完全
优，价也不完全廉。而因此，对使用年限所剩无几的陈旧房屋，买房实际上等于买了几年
的使用权，这时购房与租房的实际效用几乎一样。只要没有通货膨胀，这类房屋几乎没有
增值、保值的可能，而只会随着时间的推移逐步贬值。又何来性价比之优？因此，评估陈
旧已购公房，应采用收益还原法，其市场价格应等于长期租赁的租金折现之和。

　　对于投入使用时间不长的房屋，大多用于自住，即使出租，目前也没有稳定，合理
的租金收入。同时，由于土地成本及房屋成本不易确定，使得收益还原法和成本法均不宜
采用，只有市场比较法切合实际，具有一定的实用性。比如同地区类似商品房再转让实例
可以作为可比实例。但是应该注意的是：商品房与售后公房的税费负担标准及项目有差异，
必须加以修正。对投入使用时间居中的房屋，应注意收益还原法与市场比较法这两种方法
的衔接，但侧重于市场比较法。因为预测租金水平会随租赁时间的延长而降低精确度。相
对而言，市场比较法更能反映当事人的现实市场经济行为，因而更能为人所接受。

　　有两个须注意的问题：一是房屋功用、权利、总价值一致的原则，即两个不同的房屋，
只要功能、权利相同，总价值也应一致，这决定了税费修正的必要性。二是租售协调一致
的原则。即完备的房地产市场中租金与售价之间应协调，这一原则决定了陈旧售后公房的
售价应与长期租赁情况下的租金折现之和等同一致。只有正确把握这些原则，才能较正确
地评估售后公房的市场价格。