土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所

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以也可称之为 地价 。出让金包括土地开发

投资

费用和使用期内的金额土地使用费。前者

包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土

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地资源使用的费用，即 地租 ，是土地所有权在经济上的体现。如批租 50 年，就要一次
性支付包括全部年限的使用费。

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　　土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是 熟地价 ，即提供 七

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通一平 的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是 毛地 或 生地 价，即未完

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成 七通一平 的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司
进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路 71 号地块面积为 2.38 万平方米，有 20 多家
单位和 1000 多户居民，新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以 460 万美元
的毛地价获得 50 年的使用权，并投资 5300 万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占
到熟地总价的 50-70％左右。

　　土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，
即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金
总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价
不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，
也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。
因为土地出让金是按建筑面积计收的。

　　土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销

房

的，要以

外汇

支付，

如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的
方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停

车

库等建筑物来偿

还地价。