一、资本化率评定的基本方法及问题

　　资本化率（又称还原利率）的确定是一个值得探讨的问题。资本化率很难确定其是否
准确、是否科学。我的处理方法是看别人的报告，估价对象、估价标的，了解它是怎样一个
物业，然后看结果。结果是否正确是我要判断的。结果正确了，技术测算过程可看可不看，
许多技术测算报告存在错误，但结果是没问题的。反之，技术测算报告的结果出现问题，
那么技术测算的过程肯定存在问题。在实践过程中，我们看了很多房子，估价师要现场查
勘某一物业后初步判断这物业到底值多少钱。然后是收集资料进行测算。我们碰到很多商
业性房地产的物业，有很大一部分进行数据处理，无论是还原利率、纯收益、经营成本费
用，表面上随意性很大，但它内在的东西是不变的。我们对某些数据判断确定其是否正确，
也就是要看对一个数据增减一个百分点是不是有一定的理由。首先，价位在市场中能否站
得住脚；其次，某一数据的采用和处理是否有相应的理论问题。收益还原法在资本化率的
确定时，按照我们的估价规范，是有几种方法：

　　1、市场抽取法

　　这个方法，我们需要知道物业的市场价位，然后要知道它的租金，它实际每一年的
纯收益。租金不代表它的纯收益，所以很难了解。这是一种很好的确定资本化率的方法，

“

但在实践上有很大的难度。有人提出 如果我手里有那么多的市场交易案例，我何必再用

”

收益还原法呢？直接用市场比较法不就行了。 即使有许多的交易案例，如果报告要做得
漂亮，还是要用几种方法，特别是对大的项目。对一个大型项目来说，在有条件的时候，
一份报告应该是一本书，它有很充实、强劲的理论与现实问题的综合分析，运用几种方法
来论证一个价位，这是很不简单的。从市场抽取法来说，从它的本源来说，租金是决定收

“

益价格的，这是根本性的问题。租售比在一定的程度上有它的道理。有人提出 市场价格系

”

统和租金系统不成比例 ，比如一般的商品住宅，在前两三年它的价格约为 10-12 年的租
金，现在是 15-18 年。由此产生价格系统和租金系统不成比例。这句话的前提是还原利率
没有变过。如果资本化率变了，它是成比例的。房地产的价格是由收益率决定的，租金越
低，还原利率也应该越低。理论上讲，它应该都是一个正常的比例关系，是统一的系统。
当然这个租金本身是毛租金，这个租金是不是客观租金，要我们在评估中去判断、甄别。
我们在做评估报告的时候，每一个数据都有评定调整的过程，并不是所有的数据都能采
用。在我们的大脑里要过滤一下，市场中很多东西是不正常的，比如交易中心的资料，一
些成交价格和市场价格不一致，为了偷税、逃税而瞒价。有种交易是有关系的，同一个楼
盘、同一标的，有的卖 3000 美金，有的卖 1800 美金，哪个正常哪个不正常？有时纯收益
算出来了，资本化率也确定了，但算出来的结果却和市场不一致，可能采纳的数据有问
题，没有经过甄别、判断。

　　2、

投资

组合法

　　特殊情况、特殊要求下我才会使用。因为有两个变量是没法确定的。比如说个人自有资
金的期望报酬率、个人自有资金的期望投资收益率，不是社会性的，没有可信性。第二个
是贷款比例的问题，这个房子 100 万，你贷 60、70 万，

银行

放贷 70%，还是 50%，这个

方法是加权平均法，在操作上是很简单，两个数字加权平均乘一乘加起来，还原利率就
确定了。一般情况下不太会采用。

　　3、租售比确定法

　　即物业租金和售价的比例，要注意的是，租金是毛收益，不是净收益。在《房地产估