美国的房地产估价业作为一个独立的行业开始发展始于 1902 年，因此它刚刚度过了百岁
生日。回顾百年历史，美国房地产估价业在估价理论的发展和技术的应用上取得了若干次
大的进步，而每一次进步都与一些房地产界的著名学者和实践者联系在一起。在这里让我
们回顾一下他们的伟大贡献，同时也就看到了房地产估价理论和方法的发展之路。

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　　我们将房地产估价业的发展分为四个时期： 三方法 时期、理论完善时期、新方法和
技术发展时期、个人电脑／网络／实时数据时期。下面将分阶段论述之。

　　

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一、 三方法 时期

房地产估价作为学术领域的开始（20 世纪初至 20 世纪 40 年

代）

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　　 三方法 指的是市场比较法、收益法和成本法，这三种基本的估价方法在这个时期开
始发展，最初的房地产学术

教育

也始于这个阶段。在这个时期有很多房地产学者对估价理

论做出了巨大的贡献。

　　*理查德。赫德（Richard Hurd）

　　理查德。赫德（1865-1941）在 1903 年写作了《城市土地价值原理》（Principles of City 
Land Values）一书，该书是第一本论述城市土地估价理论的著作。在书中赫德分析了影响
城市中物业价值的因素和经济力量。赫德在这本书中引入了两种形式的价值概念：内在价
值（intrinsic value）和交换价值（exchange value）。内在价值是指物业所获得租金的资本

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化价值；交换价值是指市场交易的平均价值。因此，赫德所提到的 交换价值 就是我们现

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在所说的 公平市场价值 的雏形。他认为内在价值有可能与交换价值产生差异，这与一个
物业所处的具体环境有关。但是这两种价值是相互依赖的，交换价值在长期是围绕内在价

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值波动的。赫德也是提出 最高利用 （Highest utilization）的第一人，这个概念就是我们

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现在所说的 最高最佳使用 （Highest and best use）。

　　*欧内斯特。费希尔（Ernest Fisher）

　　欧内斯特。费希尔（1893-）是 20 世纪 20 年代房地产领域出现的著名学者。1924 年他
出版了《房地产

实务

原理》（Principles of Real Estate Practice）一书，后来该书成为了房地

产专业的教材，当时房地产专业教育才刚刚起步。20 世纪 30 年代初，费希尔是密歇根大
学商业管理学院的房地产教授。1932 年他协助巴布科克写作了《房地产估价》（The 
Valuation of Real Estate）一书，而另外的一个著名房地产学者理查德。拉特克利夫
（Richard Ratcliff）就是费希尔在密歇根大学的博士生。

　　*弗雷德里克。巴布科克（Frederick Babcock）

　　弗雷德里克。巴布科克（1897—1983）是美国第一本房地产估价专业著作的作者，
1924 年他出版了《房地产估价》（The Appraisal of Real Estate）一书，在书中巴布科克列举
了估价的八种方法（第二版改为七种），并指出必须根据物业的不同类型选择合适的方
法。例如，对于商业物业和住宅物业就应该运用不同的估价方法。巴布科克的第二本书更
加有名，这就是 1932 年版的《房地产估价》（The Valuation of Real Estate）。这本书第一次
试图将房地产评估的各种方法和技术统一在一起。巴布科克在书中论述了在评估之前准确
界定评估目的的重要性，他是认识到必须根据评估目的选择合适的评估方法的第一人。同
时，他指出评估目的还会影响评估的结果。这样，价值就不再是唯一的一个值，而是依赖
于所定义的评估目的。购买、销售、偿债、开发、收购、保险、赔偿和抵押就是不同的评估目的，
可能导致不同的评估值。