假设开发法是我们在

房

地产估价中常用的方法，在具体估价时有现金流折现

法和传统方法。有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理
论上讲，前者优于后者。其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不
同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者
是现值原理，后者是终值原理。它们之间应该是等价的。搞清上述原理可以澄
清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。
　　一、一个简单的例子及其分析
　　某城市定于 2003 年 6 月 1 日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为
20000 平方米，出让年限为 70 年，规划要求的建筑容积率为 1.20.如果某一
竞买方经过

调查

研究预计建成后住宅的平均售价为 3500 元／平方米，土地开

发和房屋建安费用为 1500 元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开
发和房屋建安费用之和的 3%和 6%，销售税金与附加为销售额的 5.5%，当
地购买土地应缴

纳税

费为购买价格的 3%，正常开发期为 2 年，希望投入的总

资金能获得 15%的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。
假设

银行

贷款利率为 5.49%.

　　设购买土地的最高报价为 X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。
　　（一）、用现金流折现法进行估价
　　因折现率就是预期收益率，所以，其折现率为 15%.
　 　 （ 1）开发完成后价值现值＝ 20000×1.2×3500／（ 1+15%）2＝
63516068 元＝6351.61 万元
    （2）销售税金与附加现值＝6351.61×5.5%＝349.34 万元
        （ 3 ） 土 地 开 发 、 房 屋 建 安 、 管 理 费 和 销 售 费 现 值 ＝
20000×1.2×1500×（1＋3%＋6%）／（1＋15%）＝3412.17 万元
    （4）购买土地应缴纳税费现值＝0.03X
    （5）所以用现金流折现法估价的土地价格 X＝6351.61－349.34－
341217－0.03X X＝2514.66 万元
　　（二）、用传统方法进行估价
　　（1）开发完成后价值＝20000×1.2×3500＝84000000 元＝8400.00
万元
    （2）销售税金与附加＝8400.00×5.5%＝462.00 万元
    （3）土地开发、房屋建安、管理费和销售费＝20000×1.2×1500× （1＋
3%＋6%）＝39240000 元＝3924.00 万元
    （4）购买土地应缴纳税费＝0.03X
    （5）

投资

利息。地价和购买土地应缴纳税费的占用期为 2 年，土地开发、房

屋建安、管理费和销售费的平均占用期为 1 年。
　 　 投 资 利 息 ＝ 1.03X×（ 1＋ 5.49%）2＋3924.00×（1＋5.49%）－
3924.00－1.03X＝215.43＋0.1162X
    （6）开发利润。与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之
和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利
润率应为 9.51%（近似值）
　 　 开 发 利 润 ＝ 1.03X× （ 1+9.51% ） 2 ＋ 3924.00× （ 1 ＋ 9.51% ） －
3924.00－1.03X＝373.17＋0.2052X
        （ 7 ） 土 地 价 格 。 X ＝ 8400.00 － 462.00 － 3924.00 － （ 215.43 ＋
0.1162X）－（373.17＋0.2052X）－0.03X X＝2537.70 万元