物业经营管理

   随着房地产投资规模的不断扩大和投资形式的多样化，对物业经营管理的
需求与日俱增。物业的业主或投资者希望通过物业经营管理，不仅使其物业在
运行使用过程中能够保值，而且实现增值。这就要求物业管理从传统的物业运
行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展。
   企业资产中房地产资产通常占相当大的比重，其管理质量的好坏，有着至
关重要的影响。因此，企业房地产资产管理和物业管理师在企业经营决策中扮
演着越来越重要的角色。
一、物业经营管理的内涵
    物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物
业管理(PropertyManagement)、设施管理(FacilitiesManagement)、房地产资产管理
(RealEstateAssetsManagement)

、 房 地 产 组 合 投 资 管 理

(RealEstatePortfolioManagement)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，
为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
            物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也
包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管
理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。写字搂、零售商业等收益
性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业
主或投资者创造利润和回报。
            由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业
领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随
着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。

 二、物业经营管理活动的管理对象
   物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商
业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物
业通常出租给租户(又称租客、承租人)使用，可获得经常性租金收益.
   写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室
部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成，包括企业自用写
字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写
字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。
            我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、
楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三
个等级。
1．甲级写字楼
   具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或
超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。
甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括 24 小时的维护、维修及保安服
务。
2．乙级写字楼
   具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例
或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然