近代上海公共租界的建筑法律制度

　内容摘要作为城市法规重要组成部分的建筑管理法规的制定,在上海公共租界的存续期
间一直是其管理当局的重要任务之一。这不仅反映在历次土地章程的制定中,还反映在公
共租界建筑管理单行法规的制定及修改上。这些法规制定以及修改的主要目的是为了适应
不同时期的消防、卫生、交通等方面的需要,而存在的问题主要是建筑布局缺乏整体规划,有

 

法不依。

 

 

 

　　关键词近代上海 公共租界 建筑法律

 

　

 

　　
　　上海自 1843 年正式开埠,1845 年租界开辟,其地位迅速崛起,在 20 世纪二三十年代被誉
为远东第一大城市,是中国现代化起步最早、程度最高的城市[1],以致上海被有些学者称为
是现代中国的钥匙①。在上海,现代化起步最早以及程度最高的当属租界,而租界的城市建
设之所以发展的如此之快,是与其法律制度分不开的,其中的一个重要组成部分就是建筑法
律制度。因此,研究近代上海公共租界的建筑法律制度是研究近代上海城市发展的不可缺

 

少的视角之一。

 

　　

 

　　一

 

　　
　　从 1845 年土地章程起,建筑管理法规的修订一直是租界管理当局的重要任务之一,其
不仅反映在土地章程的历次修改中②,

 

还反映在建筑管理单行法规的制定及修改上。

　　(一)

 

历次土地章程中建筑管理法规的制定

　　在租界的不同发展阶段,随着城市化进程的推进,人口的变化,各种矛盾不断出现,由建
筑物的建筑与管理所产生的矛盾也是其中不可忽视的矛盾之一,为此,历次土地章程中都有

 

对建筑物进行规制的规定。
　　1845 年土地章程主要赋予了外国侨民在居留地内有房屋建设权,同时也从限制土地的
买卖以及安全的角度对建筑行为提出了法律上的要求。第 10 款规定了外商可以建设房屋,
但外商建房只能自己的眷属居住,不能出租,同时还对建设房屋的种类作出了规定,只能造
礼拜堂、医人院等,并强调了房屋内不能屯贮违禁货物。第 18 款则从防火安全以及违禁物品

 

的角度进一步对居留地内的建筑作出了规定。 从这两个条款可以看出,最初对于建筑物的
管理只是为了确保安全。条文中也提到了房屋不得占塞公路,但最主要的目的还是为了安
全,以服务于整个贸易发展的需要。1854 年土地章程第 8 款以及第 9 款主要是从消防安全
以及交通的角度对建筑物的建造提出了要求,但要注意的是,此时对交通的考虑是防止房屋
侵占道路而影响道路的使用。此外,从条款的规定中也能看到殖民性的因素,其规定洋房的
左边不允许华人建筑房屋。1869 年上海洋泾浜北首租界章程及其后附规例中有关建筑事
项的规定,更多的是针对租界内的卫生状况而对建筑进行的规制。其中后附规例第 8 条、14
条、20 条、21 条、23 条、33 条对建筑事项作了特别的规定,尤其是规定了工部局的工程审批

 

权。
　　1869 年土地章程后附规例规定了工部局要对租界内建造的房屋从卫生、交通、消防等
多方面行使全面的管理职能,但土地章程正文中没有规定工部局对于建筑物的建造进行管
理的权力。70 年代后租界内人口稳步增长,1895 年达 245679 人,至 1900 年达 352050 人,导致
了新的住房需求,同时也出现了新的住房矛盾。租界管理当局需要从房屋建造时就对其进
行相应的规制,但是没有相应的权力。为此,1898 年修订的土地章程在正文中增加一个关于