中国住宅产业新的发展契机

 房地产发展这几年的确是给我们刮目相看的印象，发展得非常快。但是我觉得发展快

的同时也滋长了很多浮夸，追求表象，只求外不求里的一些毛病。特别是在住宅产业化上
面，我认为这几年是不成功的。至少跟我们原来预定的目标相差了一大块。

    小面积住宅灵活精细的设计，定将提升住宅的品质

    首先，什么是住宅产业化？现在存在着严重的对住宅产业和房地产业的概念混淆的现
象，把住宅产业视同房地产业，认为房地产发展好了住宅产业自然也完成了；如此发展
下去对住宅产业化是有害的。正确的定义应当是：房地产是为社会提供住房产品的，给住
户提供生活的需求，是提供产品的。但是住宅产业化不是，住宅产业化讲的是一个方法问
题，生产模式的问题。所以一个是提供产品，一个是生产手段，生产手段现代化的问题。

“

”

这个问题长期没有得到很好的纠正和发展。所以说 住宅产业 因这几年房地产发展中存在
着片面追求大，追求豪华，片面追求个性而被我们忽视了。房地产发展仍然大量表现有只
求表象，外表好看，大花园，而不讲内在品质的现象；生产仍然停留在粗放型的简单劳
动；资源、能源严重浪费。在房地产发展中强调住宅产业化的重要目的：是为房地产提供
先进方法、提供效率和效益，是降低资源和能源消耗的一个重要途径。这不仅对国家有好
处，对房地产健康理性发展也是极其有益的。

    国六条的发布，特别是小面积政策提出，对我们完全是一个反省，是回归；这不是一
个权宜之计，三两年就完事了，这是一个长期的国策，因为我们国家的特征是地少人多 ，
资源贫乏，不可能把我们的子孙的资源在我们这一代全部花光了。那么在这样情况下，小
面积政策非常好地给大家敲了一个警钟。我们应该珍惜这样的契机，珍惜这样的机会，重
新反省一下我们房地产，让房地产能够健康的、精明的、理性的去发展。

    在房地产伴随着经济大幅度发展的时候，我们需要冷静下来理性地对待房地产的发展 ，
这是绝对有好处的。那么，契机表现在哪些方面呢？我认为主要表现在两个方面：一个是
消费模式，一个是建设模式。１９９８年后，我们追逐市场，片面追求大房子，追求大面
积，房子越豪华越面子，一种暴发户的虚夸心理。现在呢？我觉得小面积方针并不等于简
单。小面积同样可以出精品，小面积同样可以住得很舒适。因为小面积住宅的主要设计依
据是人的居住行为和人体工效学。所谓的人体工学，就是以人体尺度为依据，人对空间的
需要是有限度的，行为生活方式是有一定的规律的；我们的家具本身也是要按照人体来
做的，不是无－、限大。所以这样我们需要的空间并不是无限大，所以它应该是有限的，
并不是越大越好。在国外，住宅发展是理性的，没有像我们中国这么浮躁和表象；政府影
响市场力度大。比如，日本三、四十年以来套建筑面积一直就控制在９０平方米左右。我们
香港的住宅面积更小，新加坡同样也是这样。他们的住宅水平都很高，有相当的舒适度。
国际上这样的例子很多。不是面积大了就很好，质量就高，我们小面积也能做得很好。很
多大面积住宅是大而无当，大而无味，无人情味，其结果并不好用。所以从消费模式上讲，
应该重新反思，重新建立正确的居住理念。很多建筑师现在都不会做小面积了，这个很可
悲。前些天我们在建设部开会。好多参加的人都这么说，现在很多建筑师都不知道住宅性
能标准，不懂得声、光、热的保证是建筑师的责任。住宅设计一个重要工作是要保证室内的
温度、湿度，要保证空气质量等室内的这些基本需求和生活品质。一个建筑师只是说我能
画面积，能把面积画大了，能作立面，西洋的，欧洲的，这个就比较可悲了，就是建筑