从投资决策到竣工结算房地产开发工程造价控制研究

　【摘要】近年来，随着房地产开发规模日益增大，一个开发项目由几年前的几千、几万平
方米建筑面积递增至现在的十几万、几十万平方米建筑面积，房地产开发中的工程造价也
大幅提高。在当前楼市走势低迷、房价理性回归的新形势下，实施工程造价的有效控制无
疑显得尤为重要。现阶段，对于房地产开发造价的控制，绝大部分开发商局限在施工预算、
结算而忽视全程的造价控制，以致预算超概算、结算超预算的现象屡见不鲜。工程造价失
控，势必降低开发投资的经济效益，关系到开发商的发展与生存。本文分析了房地产开发
中投资决策阶段、项目设计阶段、实施阶段、竣工结算阶段工程造价控制的特点，并提出四

 

个阶段工程造价控制的对策。

 

　　【关键词】房地产开发；全程造价控制；投资决策；项目设计；实施阶段；竣工结算

 

　　

 

　　引言：
　　房地产是国民经济发展的一个基本生产要素，是发展社会经济和改善人民生活物质
条件的基础产业之一，在国民经济体系中占有重要地位。房地产开发的造价控制，直接影
响到工程的造价和进度、质量的好坏，是房地产项目成功与否的关键。由于房地产项目开
发周期长，所以成本控制的周期也较长，这给目标成本的设定、信息的收集与分析、绩效
考核都带来了不少的困难。此外由于开发周期长，成本的信息涉及面广，影响地产项目成
本控制的不确定因素多。例如，关于拆迁国家虽然有较详细的政策，但最终的金额主要还
是开发商与拆迁者谈判的结果，其中的不确定性也较大，成本预算往往被突破。建筑安装
成本、基础设施成本、配套设施成本主要受市场建筑材料价格波动的影响以及建筑市场供
求关系的影响。因此，在整个开发过程中，无论是市场因素还是人为因素对成本都有较大

 

的影响且不易预测，众多的影响因素和不确定因素增加了开发项目成本控制的难度。
　　目前，大多数开发商对房地产开发工程造价的控制，局限在施工预算、结算而忽视全
程的造价控制，其结果是事倍功半，控制效果不甚理想。本文认为，要想做好房地产开发

 

造价的控制，必须从贯穿房地产开发的全过程入手，做好每一阶段的造价控制。
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房地产开发全过程造价阶段划分及其特点

　　目前，根据我国建设工程项目的建设程序，房地产项目从酝酿、规划、建设到投入使
用大致分为 4 个阶段：项目投资决策阶段(项目建议书、可行性研究、投资收益分析)，项目
规划设计阶段(项目规划设计、方案审批)，项目实施阶段(施工阶段)

 

，项目竣工结算阶段。

　　1.1 在项目投资决策阶段，开发商依据建议书编制初步投资估算，做可行性研究报告
时编制详细投资估算，由于都是投资估算，一般误差在＋30％到-20％之间，所以误差较
大。这一阶段建设工程造价控制的难点是：第一，项目具体实施方案尚未确定，估算难以
达到准确；第二，此阶段开发商有时是为了争取项目的开工，行政决策意识比较强，投

 

资估算偏小；第三，投资估算所选用的数据资料信息有时难以真实的反应实际情况。
　　1.2 在项目规划设计阶段，从控制建设工程造价来说一般又分为 4 个小阶段：第一，
方案规划阶段，该期间开发商应根据方案图纸和说明书，作出含有各专业的详尽的建安
造价估算书；第二，初步设计阶段，开发商根据初步设计图纸和说明书及概算定额 (扩大
预算定额或综合预算定额)编制初步设计总概算；概算一经批准，即为控制拟建项目工程
造价的最高限额；第三，技术设计阶段(扩大初步设计阶段，简称扩初)，开发商应根据
技术设计的图纸和说明书及概算定额(扩大预算定额或综合预算定额)编制初步设计修正
总概算；第四，施工图设计阶段，开发商应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工
图预算，用以核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计慨算。施工图预算是确定承包
合同价，结算工程价款的主要依据。设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体，各设计