房地产开发决策阶段的小区住宅层数与工程造价分析

　　摘要：房地产开发企业在获得一定面积的土地后，在不影响小区品质和容积率限制
及环境的条件下，必须最大限度的规划出可销售住宅的面积，以满足其对利润最大化的
需求。本文通过对我国民用住宅层数的划分标准进行了分析，并对其建安造价做出探讨，
结合别墅、多层、高层四种类型的建安造价和特点，为房地产开发企业提供了能指导实际

 

操作的小区规划决策思想。
　　[关键词] 

 

住宅；层数；多层；工程造价；方案决策

　　Abstract: the real estate development enterprises in a certain area of land, has no impact on 
the quality of the community and cubage rate limit and the environment conditions, must be of 
utmost   planning   out   the   area   of   the   house   for   sale,   in   order   to   meet   the   demand   of   profit 
maximization. This article through to our country civil residence layer, the division of the standard 
is analyzed and the fabrication cost make discussion on villa, multilayer, top of the four types the 
fabrication cost and characteristics, and for real estate development enterprise provides guidance 
to the practical district planning decision thought. 
　　[key words] residential; Layer; Multi-layer; Project cost; Scheme decision-making 

 

　　

 

　　 住宅层数在开发方案设计中需要考虑很多的因素，首先我们来对建筑规范中对建筑
物的层数的划分标准，如表 1

 

所示：

　　表 1

 

民用住宅层数划分标准

 

　　

 

　　

 

　　一、低层住宅的特点与工程造价分析

 

　　 低层住宅在民用住宅层数划分标准是指 1~3 层住宅。低层住宅多建于小城市和大中
城市的城乡结合部。它既有普通住宅，又有高级别墅。低层住宅由于其高度低，尤其适合
于老年人、儿童和身体障碍者使用；生活空间开放性强，有利于邻里之间的交往。其缺点

 

是居住密度低，土地利用不经济。因此其容积率较低，综合开发面积较少。

 

　　 因此，开发商在利益最大化的驱动下，一般较少开发低层住宅，不过在城市的边缘
地带，开发商如果定位为高档别墅住宅的话，其开发住宅一般多为低层住宅。但其售价相
对于多层和高层住宅要高很多。一般低层住宅的容积率与居住密度较低，多用于城市郊区
和一些城市改造中对环境品质要求较高的区段。住宅商品化的初期，我国曾出现过建设别

 

墅区的热潮，由于其过低的容积率，在一定程度上造成了对有限土地资源的浪费。

 

　　

 

　　二、多层住宅特点与工程造价分析

 

　　 在民用建筑中，多层住宅具有建筑结构简单，占地面积少，可减少工程量，使用费
用低，开发建设的综合费用相对低于其他形式的住宅降低单位造价，经济效果好。被大部
分城市广泛采用。缺点是生活空间开放性差，不利于邻里之间交往；楼层相对较高，又不

 

设电梯，给上下楼带来不便。将来发展趋势是多层住宅也设电梯。

 

　　 根据经验，6 层以内的住宅层数越多，造价越低，这是因为多层建筑在一定范围内
层数增加，则房间内部和外部的设施费、供水供气管道、电力照明等费用随层数增加而降
低，所以多层住宅以采用 5~6

 

层为好。

 

　　 下表是多层建筑的单方造价和层数的关系表，根据表 2 我们可以很容易的得出结论：
多层住宅具有降低单位建安造价和经济效果较好的特点。因此开发商在开发方案的设计和

 

评价中，应多考虑多层住宅的开发面积。