基于限额设计的房地产项目造价控制

　  提要房地产项目造价控制有着区别于其他项目的特点,限额设计成为项目造价控制的
主要手段。本文从限额设计的角度,探讨房地产项目造价控制的方法和可操作性,并提出相

 

应建议。
　　关键词:房地产项目;限额设计;

 

造价控制

 

　　

 

　　一、引言

 

　　
　　房地产项目建设过程包括项目决策、项目实施前准备、项目实施和项目营销四大阶段。
项目实施前准备又包括设计、招投标、合同签订各阶段。项目在实施过程中具备对外预售条
件后可进行项目营销,项目的实施和营销阶段有一定的重合。作为房地产开发商而言,要想
有效控制投资就应从源头上做起,而控制工程造价的关键在于实施前准备的设计阶段。一
般情况下,设计阶段对整个工程造价的影响程度约为 85%以上,对项目总投资的影响程度约
为 70%以上。如果设计时考虑最多的是设计方案的安全性和美观性,而忽视节约建设成本
的要求,没有进行优化设计,就必然导致设计保险系数偏大、建设工程造价指标高于市场平
均造价指标的结果,因此必须采取有效措施,从源头控制,实施限额设计。所谓限额设计,就是
按照批准的可研报告及投资估算控制方案设计,按照批准方案设计、总概算控制初步设计
和施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严
格控制不合理变更,保证总投资额不被突破。而限额设计目标是在方案设计开始前,根据批

 

准的投资估算确定的。

 

　　

 

　　二、房地产开发项目造价控制的特点

 

　　
　　1、房地产项目来源的相对单一性决定了设计阶段进行造价控制更加有效。目前,我国
房地产项目除经济适用住房外,土地的取得大都是通过招拍挂出让土地,在项目决策阶段的
造价控制数据会因招拍挂行为产生的成交价格的变化而变化,从而使决策阶段的预测数据
失真而影响项目造价的真实性。通过招拍挂取得土地后,土地成本和项目设计条件已经基
本固定,项目实质已进入设计阶段,

 

限额设计成为项目造价控制的主要手段。

　　2 “

”

、 量价分离 提高了房地产项目造价对比分析的准确性。房地产项目涉及地域广泛,

地方材料差别较大,即便是标准设计,造价的地域差别也很大。目前,工程计价由定额计价改
为清单计价,计价方式的改革也改变了限额设计的额度,量的对比使限额设计有了更强的可
操作性,由单纯的限价设计改为限量、限价设计,剔除了地材价差的影响,从而提高限额设计

 

的准确性。
　　3、房地产项目功能相对简单化有利于运用限额设计进行造价控制。房地产项目无论是
住宅、商业、办公,使用功能较之大型公共设施要单一得多,限额目标的设置和分解比较容易,

 

限额设计的准确性和可操作性较其他项目容易满足。

 

　　

 

　　三、房地产开发项目运用限额设计进行造价控制的方法

 

　　
　　1、建立基于业主方的造价管理体系。业主方自身或聘用的造价中介机构将涉及整个房
地产项目的全过程,经历整个造价控制循环,较之设计方的造价工程师更具事后控制和纠偏
经验,设计限额的目标和分解更有针对性,因此必须建立基于业主方的造价管理体系,并参
与限额设计目标和分解的控制。限额设计需讲究科学和实际,业主的高层领导和相关部门