如何正确运用管理合同

　一、管理合同的特点

　　
　　采用管理合同(ManagementContract)的项目团队中，除了业主代表、设计师以及专业承
包商，在项目初期，业主还会聘用具有丰富专业知识和经验的管理承包商(Management
Contractor)，或简称管理商。管理商既不从事设计工作，也不从事现场施工工作，设计和
现场施工分别是由设计师和专业承包商来完成的，管理商主要负责合同管理以及协调专

业承包商之间的工作。
　　在征得业主代表和设计师同意的前提下，管理商制定总体的管理工作计划。管理商为
设计团队提供进度和成本控制服务，保证设计成果能够有效地转化为施工活动。管理商组
织选择和聘用专业承包商，向专业承包商提供进度和成本控制服务以及专业承包商要求
的一般性援助，保证建筑物按照业主的要求建成并交付使用。要做好这些工作，管理商必

须与业主代表和设计师紧密进行合作。

　　二、两种管理合同

　　
　　在工程实践中，最常见的管理合同有两种，一种称为 MC(Man-agement
Contracting)，另一种称为 CM(Construction Management)。两种管理合同大同小异，它们之
间的主要区别在于：在 MC 合同中，业主与专业承包商之间没有合同关系，专业承包商
与管理商签署合同，成为管理商的分包商；而在 CM 合同中，业主与专业承包商之间存
在合同关系，而专业承包商与管理商(此时主要是 ConstructionManager，即 CM 经理)之间
没有合同关系(见图 1)

。

　　
　　不同的合同关系对于专业承包商将产生不同的影响。在 MC 管理合同中，专业承包商
受雇于管理商，专业承包商的工程款由业主向管理商支付，再由管理商转给专业承包商，
由于管理商掌握着专业承包商的工程款，因此管理商更容易直接控制专业承包商。而在
CM 管理合同中，管理商和专业承包商都受雇于业主，管理商不能直接控制专业承包商，
管理商更多地是发挥合同管理和组织协调的作用。从业主的角度来看，采用 CM 管理合同，
业主能更直接地影响专业承包商的施工活动；而采用 MC 管理合同，业主与专业承包商

之间不存在合同关系，业主要通过管理商对专业承包商施加影响。

　　究竟采用哪种管理合同，业主通常要考虑下列三个问题：
　　――业主是否愿意并有能力对专业承包商进行直接的合同控制?
　　――采用哪种合同更能使管理商充分利用自己的知识和经验为业主服务?
　　――采用哪种合同更能使专业承包商更好地完成施工任务?
　　很显然，问题的答案主要取决于业主、管理商、专业承包商的能力以及项目本身的特

点。
　　另外，在 MC 管理合同的基础上，如果管理商还要负责工程设计，则形成管理合同
的另一个变种――设计－管理合同(Design-Manage 合同)

。

　　三、对于管理商的要求

　　
　　采用管理合同时，管理商的能力和素质对于项目的成功是非常关键的，一般来说，