摘

要：建筑项目前期设计阶段引入成熟的项目管理方法，将对设计进程中的科学决策、资

源优化及质量和成本控制起到积极的促进作用。

在建设项目的设计运作过程中，房地产开

发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项
目设计成功的关键。

　　关键词：项目管理；质量管理；沟通管理。

　　随着我国经济水平的发展，人民生活水平的不断提高，社会对住宅商品的需求日趋高
涨。这几年住宅小区项目的开发红红火火，设计、生产和管理取得了长足的进步。然而，随着
竞争变得越来越激烈，市场逐渐走向成熟，客户购房理念也日趋理性，对房间功能设计要
求也越来越高，从设计人员的角度出发，建筑项目的设计过程在整个建筑项目开发中也更
加显得重要。房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。以往开发商搞
到地皮，找几个人便绘出图纸，建楼卖楼的日子已经一去不复返了。

　　建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房
地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计
运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资
源的能动性，是取得项目设计成功的关键。

　　项目管理是二十世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在
大多数时间适用于大部分项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用
来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管
理，即把持续进行的运作的许多方面视为项目，并运用项目管理技术来进行管理。项目管理
通过应用下列过程得以完成：启动，计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工
作。在建设项目的前期策化和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策化和设计过程中
范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策
和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理
性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目的后期建设产生积极的影响。

　　一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶
段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政
府部门审批通过，方可进行工程项目施工。（有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初
视为施工图设计过程的一个阶段。）可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个
最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组
织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大
差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案
招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大
部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场
需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望
能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，
延误了建设工期。

　　因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规
划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案
设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。

　　方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型
建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这