房地产销售需求分析

摘

 要:次贷危机产生后,对我国房地产业产生了很大的冲击。文章通过结合相关数据,对我

国房地产市场的需求和供给现状进行了分析

,认为我国房地产市场存在一定房地产泡沫,在这

种情况下

,由于消费者预期的下降使得我国房地产业出现了危机。同时也显现出我国房地产

市场在供给条。

关键词

:房地产商品 房地产泡沫 投资需求 供给

受国际金融危机影响

,2008 年中国房地产投资总额、施工面积、新开工面积、

竣工面积、土地购置面积、商品房销售面积等一系列相关指标增幅都出现了较大
幅度的回落。然而

,透过市场观望气氛浓重的表象,伴随着住房市场化货币化的深

入、城市化进程的推进、人均收入的提高、对外开放的扩大等宏观大环境良好的发
展态势

,

 

需求旺盛、潜力巨大仍然是现阶段我国房地产市场需求的基本特征。

　

1.

 

人口因素

中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至

2008 年末,全国总人口数超

过

13 亿,自然增长率超过 5‰。随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为

生产、生活必需品

,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是

 

带动房地产需求旺盛的重要影响因素。

如果小康生活的居住标准按

25 平方米/人计算,那么我国现有居民达到小康

生活标准的实际住房需求量超过

300 亿平方米,再加上这 13 亿人工作、学习、休

闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房

,这巨大的市场需求将对我国房地产

 

市场发展产生积极地推动作用。

　

20 世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建

家庭、生儿育女

,这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本世纪初的新生

儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内

,我国因人口因素而

 

产生的房地产需求仍然强劲。

同时

,随着近年来人们思想观念的发展,我国的家庭结构状况发生了巨大变

化

,呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母

同住

,这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育政策的沿用,

使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此

,我国居住用房地产需求量

在呈现扩大趋势的同时

,

 

套型结构趋于小型化。

　

2.

 

城市化因素

　目前

,中国正处在城市化进程高速发展的时期。根据相关数据显示,2007 年

我国城市化率为

44.9%,年均增幅约为 1%

“

”

。按 十一五 规划要求

,2010 年我国

城市化率将达到

47%,预计 2020 年会达到 60%  

。

　城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国

13 亿的

人口总量和年均

1%的城市化率增速计算,保守估计每年将有超过 1300 万人成

为城市新增人口

,这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此,城市化因素成为房

 

地产市场需求旺盛的又一重要因素。