项目采购与合同策略

一、不同采购模式的适用范围

 

　　

 

　　（一）传统合同

 

　　传统合同又称为设计

-招标-施工合同。在传统合同模式下，业主将设计任务和施工任务

分别交给设计团队和施工承包商来完成，设计和施工顺序进行。这种模式适用于下列的情况：
一是业主雇用有经验的设计师进行设计，并协调设计与施工的关系；二是在施工开始之前
设计工作已经基本完成；三是业主可以雇用工料测量师计划和控制工程成本；四是价格成
为选择承包商的主要标准之一；五是业主对于工期没有紧迫的要求；六是一般性能水平的
建筑物或构筑物；七是通过协商，尽量采取比较公平的方式分配业主和承包商之间的风险。

 

　　

 

　　（二）设计建造合同

 

　　在设计建造合同模式下，业主只需要与设计建造总承包商签署合同，设计和施工任务
全部由该总承包商来负责。设计建造总承包商可以雇用设计师和专业承包商来进行设计和施
工。设计建造合同适用于下列的情况：一是没有很多经验的业主；二是提供单一的合同责任
主体；三是采用固定总价，工程成本确定；四是不太复杂的项目；五是质量要求不高的项
目；六是在施工过程中，业主不能改变要求；七是希望提前完工的项目。

 

　　如果总承包商只负责设计和施工管理，而不负责施工，则形成设计建造合同的一个变
种

――设计管理合同。 

　　

 

　　（三）

MC 管理合同 

　　在

MC 管理合同模式下，除了设计师和专业承包商，业主还会聘用具有丰富专业经验

的管理承包商（简称管理商），管理商主要负责合同管理以及协调设计师与专业承包商之
间的工作关系。专业承包商与管理商签署合同，成为管理商的分包商。这种模式适用于下列
的情况：一是业主较多地介入设计决策；二是具有丰富专业经验的管理商参与项目；三是
需要尽早完工；四是大型的项目；五是技术要求复杂的项目；六是业主可能在施工过程中
改变要求；七是业主追求最大可能的价格竞争。

 

　　

 

　　（四）

CM 管理合同 

　　在

CM 这种管理合同中，专业承包商直接与业主签署合同，而专业承包商与管理商

（主要指

CM 经理）之间没有合同关系。这种模式适用于下列的情况：一是业主熟悉施工；

二是需要尽早完工；三是技术要求复杂的项目；四是在施工过程中，业主会提出较小的变
更；五是管理商与专业承包商责任分离；六是价格需要竞争，但

“价值”比“价格”更重要。 

　　

 

　　二、根据项目目标选择采购模式

 

　　

 

　　在上述分析讨论的基础上，我们可以进行归纳总结，得到如表

1 所示的不同采购模式

的适用性。

 

　　不同的项目有不同的目标，业主在选择项目采购模式时，应当结合自己的预期目标，
经过权衡做出正确的判断。

 

　　

 

　　首先，如果业主希望提前完工，则可以选择设计建造合同、设计管理合同以及

MC 和