房地产商品特征及其营销策略
房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易
耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着
自己的特殊性。
一、产品策略（
product）
房地产产品策略是房地产营销中的首要因素，房地产企业必须开发市场所需要的产品，
才能生存。按营销学
§品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：
1.核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭
感和安全感、成就感。
2.有形产品。指构成房地产产品的品牌、特点、式样、质量等。
3.延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理、保证公共设施的
提供等。
§者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一
个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个
层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的，所
以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营
销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在目前的市场情况下，房地产产
品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。
首先，给房地产商品取一个好听的名字，这样不仅能给人好的第一印象，而且还能引
发美好的遐想。比如，大宏公司开发的
“九鼎雅苑”，其名称就是追求一种的浪漫和古典的高
雅。其次，提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看
重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物
业具有智能化和现代化的格局。最后，房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图
书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围，这些都是
房地产商在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。
二、价格策略（
price）
房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格
以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。
1.定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的
定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价
格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。
2.定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：