浅析房地产估价的特征因素及量化

    【摘 要】房地产估价行业是房地产中介行业的一部分。随着我国市场经济体制的逐步完善，
房地产市场的发展，房地产估价的作用也将日益突出。本文通过理论联系实际

,定性与定量

相结合的方法

,科学地选取不同类型房地产评估价格的特征因素,并进行了量化,且减少了房

地产估价中主观因素

,使房地产评估结果更客观和可信。

　　【关键词】房地产评估；特征因素；指标量化

 

　　

 

　　

1 特征因素的分析 

　　在房地产估价实践中

,对于特征因素的选取和量化主观性很大,严重影响了估价结果的客

观性

,可能会造成不同估价人员对同一宗房地产的估价结果有较大差异。特征因素就是是反

映异质性商品的特征的因素

,例如,建筑面积是反映房地产的一个特征,那么建筑面积就是房

地产的一个特征因素。房地产的价格水平

,是众多影响房地产价格的特征因素相互作用的结

果

,或者说是这些因素交互汇聚而成的。房地产估价主要难点是,影响房地产价格的特征因素

极其复杂

,而且难以把握。本文将着力分析各特征因素对房地产价格的贡献,并尽可能的对其

进行量化

,以减少人为因素的影响。 

　　

2 特征因素的选取 

　　对于不同的房地产估价对象

,根据估价目的不同,特征因素的选取也不同,而且在众多的

影响因素中

,要确定具有代表性的主要特征因素。选取的原则是选择对房地产价格影响大,对

估价结果有重要作用的因素为特征因素。这里的影响大是指对估价结果具有举足轻重的影响

,

如果缺乏这些因素

,即使其他次要因素再多,也不能客观评价估价对象。要有针对性地适用于

估价对象

,对估价结果各因素都有一定的影响,必须针对估价对象和可比案例的差异选取。特

征因素的选取一般请专家评定

,用德尔菲(Delphi)调查法。 

　　利用德尔菲

(Delphi)调查法选择特征因素,在选择重要性因素时,虽说影响因素比较多,但

是由于因素的外延在概念上比较清楚

,使得其中的协调就相对容易一些,专家们一般都可以得

到比较统一的结果。表

1 是通过专家打分法收集资料、整理、归纳核计出来可采用的房地产特

征变量。

 

　　

 

　　

3 特征因素的量化 

　　

3.1 硬指标的量化 

　　硬指标是指易得到数据

,可以定量的指标。 

　　

3.1.1 模糊数学法 

　　常用的有模糊数学的方法

,而模糊数学的方法又有很多种,本文根据模糊分布函数来量化

硬指标。

 

　　模糊分布可以分为三种类型

:偏小型、中间型以及偏大型。而常见的模糊分布又分为矩形

分布、梯形分布、抛物线分布、

Γ 形分布、正态分布、柯西分布六种类型。考虑到房地产状况特

征因素的特点以及操作的简便性

,本文硬指标的量化选择的是梯形分布。对于硬指标梯形分

布

,先按有关规定确定其取值范围[e,g],a　　（1）偏小型,指标越小越好,a　　 

　　（

2）中间型,指标越在中间越好,a　　 

　　（

3）偏大型,指标越大越好,a