REIT 融资模式在廉租房建设中的应用

探讨

    摘 要 我国在廉租房建设中取得了可喜成绩，但也出现了融资瓶颈，在政府财政预算无力
支撑的情况下，本文探讨了

REIT 融资模式。 

　　关键词

 廉租房 融资 REIT 融资模式 

　　

 

　　廉租房是指我国政府通过租金补贴、实物配租及租金减免的方式，向住房困难者且符合
城镇居民最低生活保障标准的家庭提供具有社会保障性质的住房。它是缩小贫困差距和构建
和谐社会的一项重大举措，我国政府对其制度的完善也越来越加以重视。现阶段，我国的廉
租房建设的主要融资渠道是政府，但由于资金来源与中央和地方的财政状况联系紧密，使
得其建设资金不稳定、波动性大，不利于形成廉租房项目的长期资金链条。

 

　　一、廉租房建设的融资政策

 

　　自

1998 年首次提出廉租房概念以来，我国廉租房制度的形成和发展成效显著。2007 年

11 月国家财政部印发的《廉租住房保障资金管理办法》，用于规范管理廉租房保障资金，从
而提高其资金的使用效益，确保廉租房保障资金的专款专用。而在

2008 年 12 月，央行、银

监会联合发布的《廉租住房建设贷款管理办法》，全面要求各国有商业银行、股份制商业银行、
政策性银行以及中国邮政储蓄银行等做好支持廉租房开发建设的金融服务工作。最近

2011

年

7 月银监会召开的第三次经济金融形势通报分析会上指出，各银行业金融机构要认真贯

彻落实国务院决策部署，积极加大对廉租房、公租房和棚户区改造为主的保障性住房建设支
持力度，要认真按照

“三个办法、一个指引”加强贷款用途管理，确保资金真正投向保障性安

居工程。

 

　　二、廉租房建设的融资瓶颈

 

　　

1．政府财政预算无力支撑。由于廉租房的需求量大，建设廉租房所需的资金大大超过

了政府财政融资的承受能力。就今年从住房和城乡建设部获悉，全年中央财政安排保障性安
居工程支出

1030 亿元，截至 5 月底，全国城镇廉租房等各类保障性住房以及各类棚户区改

造住房已开工

340 万套。为解决资金不足问题，国家发改委提出必须充分发挥企业债券融资

对廉租房等保障性住房建设的支持作用，引导更多社会资金参与保障性住房建设，可见政
府财政预算资金不能满足廉租房项目建设需求。

 

　　

2．社会民间资本无意参与。廉租房的目标群体是低收入阶层，因而追求的是社会效益

和公共利益的最大化，而民间资本的目标是追求经济利益最大化。社会效益的最大化往往意
味着利润率低，甚至零利润或负利润，使得廉租房对于民间资本缺乏利益诱导，在没有政
府的支持下，民间资本没有直接参与的动力。

 

　　

3．其它固定资金杯水车薪。建设部的数据显示，截至 2006 年底，全国累计用于廉租住

房制度的资金为

70.8 亿元。其中财政预算安排资金 32.1 亿元（含部分上交的住房公积金增

值收益），住房公积金增值收益

19.8 亿元，土地出让净收益 3.1 亿元，社会捐赠 0.2 亿元，

其他资金

15.6 亿元。①在其它固定资金的来源如住房公积金、土地出让净收益和社会捐赠中，