金融危机下的房地产信贷风险管理

    摘要:我国商业银行的近几年的房地产信贷的井喷式扩张累积了较大的风险,金融危机的爆
发将使房地产信贷受众的信用风险集中体现

,使房地产信贷在高速发展及疯狂状态中所隐藏

的风险完全暴露。银行必须采取措施

,确实提高内部控制制度的建立完善与执行力度,提高信

贷资金质量

;而房地产企业应积极充分开拓利用房地产信托投资基金、借壳上市、股权置换融

资等新的融资方式

,降低融资成本,优化资本结构,避免融资渠道的过度集中使大量的风险聚

集在银行体系内

,有利于保证商业银行信贷资产运作的安全性及房地产市场发展的稳定性,实

现合作共赢。

 

　　关键字

:金融危机;房地产;信贷风险;防范措施 

　　

 

　　一、房地产信贷风险现状

 

　　

 

　　相比美国而言

,我国的房地产市场及房地产信贷起步较晚,但我国各大银行都更注重风险

内控制度的建立与完善

,银监会等行业监管部门控制行业风险也一直是不遗遗力,把关甚严,

中国银行业相对于次贷危机爆发之前的美国银行业对风险的防控意识更强

,但我国的房地产

信贷仍然存在如下之风险

: 

　　

1.企业盲目投资房地产 

　　近几年房地产行业的高额投资回报

,吸引了大批资金的介入,不仅房地产企业自身不断加

大投入

,不少其它企业、个人也纷纷加入。市场准入条件的宽松,使得房地产开发企业良莠不齐,

资金实力雄厚、信用好的大型开发企业不多。开发企业鱼龙混杂

,出现了三“热”现象:一是圈地

热

,为了竞拍得到土地,不惜盲目出高价。根据对中国典型城市地价比重的研究表明,从 2005

年至

2008 年地价占房价的比重逐年上升,分别为 22.34%、23.22%、30.98%、30.73%;而前五名

城市地价占房价的比重从低到高依次为

:上海 28.15%、北京 28.67%、广州 29.96%、武汉

30.24%、杭州 33.22%,今年则多个城市地王频频出现,而且拍下“地王”许多是国有企业,而国有
企业购地的款项则许多是来源于银行的贷款资金

,这不得不引起高度的关注及警惕。二是开

发高档房地产热

,开发商急功近利,过分追求高利润,推出的大量高档房无人问津。例如厦门市

城区近两年开发的房地产项目每套的可售面积大部分均为

150 平方米以上,每套房售价均在

150 万以上,有能力购买的人群极少,造成房产积压也就不足为奇。三是以小搏大热,大部分开
发商都采取以小搏大的手法

,即主要靠银行贷款、基建单位垫款、购房者预付款等手段开发项

目

,自身抗风险能力极差。实施宏观调控后,规模小、项目资本金达不到规定要求、信用等级差

的房地产企业达不到金融机构的准入要求

,新的融资渠道被堵死,项目不能继续开发,已发放

贷款的金融机构

,将面临产生不良贷款的风险。 

　　

2.个人盲目投资房地产 

　　超前消费在现时已成为时髦话题

,一些购房者不顾自身经济承受能力购买大面积住房,许

多中国城市家庭月供比例超出合理的

40%(按发达国家的合理的收入月供比例,房贷月供占

家庭总收入的

30%比较合适),风险系数正在加大;另一些人盲目投资房地产市场,多处购房办

理按揭贷款

,期望以房养房、以租养房来投资获利。而据调查,以投机心态的炒房者为数甚多,

这样

,国家房贷政策一旦收紧,或提高贷款利率,整个资金链就会断裂,特别是房价一旦形成连

续性的跌势

,大量囤积在炒房客手上的房产会以火山喷发之态泄向市场,届时银行就会陷入无