浅析房地产估价中市场比较法的运用

    摘 要： 在房地产估价中，一个很重要的环节就是选用适宜的估价方法。目前，国内外运
用最为普遍的就是市场比较法、成本法和收益法三种基本方法。其中市场比较法是最常用、最
能反映房地产估价的价值标准的方法，它在估价过程中能直接反映房地产的市场状态。所以
研究如何科学地运用市场比较法进行房地产估价已经成为一种趋势。本文就运用过程中应注
意的几点问题进行了探讨，最后提出了相关建议。

 

　　关键词：

 房地产估价 市场比较法 替代原理 修正 问题 

　　

 

　　一、市场比较法的概念及其理论依据

 

　　市场比较法又称市场法、比较法，是将待估房地产（估价对象）与估价时点的近期有过
交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作相应的修正，以此估算待估
房地产的客观合理价格或价值的方法。采用市场比较法求得的房地产价格又称比准价格。

 

　　市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。替代原理作用于房地产市场，表现为效
用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵掣，趋于一致。因此，在评估某一房地产的价格
时，可以用类似房地产的已知交易价格比较求得估价对象房地产的未知价格。

 

　　所谓类似房地产是指房地产中的用途、规模、建筑结构、建筑档次、权利性质等方面与估
价对象的相同或相当，并与估价对象处于同一供求圈。所谓同一供求圈，是指与估价对象具
有一定的替代关系、价格会相互影响的适当范围。

 

　　二、应注意的几点问题

 

　　

1.可比实例的成交价格必须是具有正常市场价格或是能够修正为正常市场价格。 

　　运用市场比较法估价一般按照

7 个步骤进行：（1）交易实例的搜集；（2）可比实例

的选取；（

3）建立价格比较基础；（4）交易情况修正；（5）交易日期修正；（6）房地

产状况修正；（

7）求取比准价格。 

　　估价人员搜集了较多的交易实例，需要从这些交易实例或是房地产交易实例库中选取
符合一定条件的作为参照比较的交易实例，这一过程称之为选取可比实例。估价对象的未知
价格就是通过这些可比实例的已知价格来求取的。问题是，由于在现实的房地产交易中交易
双方的动机、偏好、对市场行情的了解程度、讨价还价能力不同，具体一宗房地产的成交价格
可能会偏离其正常市场价格。但是，只要有足够多的实例，根据大数定律（大数法则），其
成交价格的综合结果就可以作为市场价格的最佳参考。应当注意的是，目前存在较多的是由
于税费负担的因素，部分交易案例买卖双方报交易所备案的价格与实际的成交价格存在较
大的差异。又比如存心虚报成交价格，那就会存在实际的成交价格与申报价格差异明显，可
能修正的幅度会超过《房地产估价规范》里规定的幅度范围（单项不超过

20%）。如果使用这

些案例作为可比实例，将导致估价结果与市场行情存在明显的背离。所以要求估价人员要能
果断舍去此类型的案例。

 

　　所以采用市场法的前提条件，应当要选取正常市场价格或可修正为正常市场价格的案
例作为可比实例，否则在估价的初始阶段就已采用不客观的数据，那以后的修正也就不可
能得到一个公允的估价结果。

 

　　

2.建立价格比较基础。 

　　建立价格比较基础包含：（

1）统一付款方式；（2）统一采用单价；（3）统一币种和