浅谈在房地产市场中房改房的估价问题

    【摘要】当前房地产市场价格普遍较高，政府几次出台措施甚至非常严厉的措施调节房价，
但全国大中城市房价仍然较高，老百姓无法接受，房价中泡沫很多，随时有破灭的可能。更
可怕的是原来不显山露水的二手房竟然跟随一手房价格飞涨，甚至超过部分一手房价格，
炒作的成分非常大，这给真正需要住房的普通百姓带来更大的困难。房地产估价如果不科学
谨慎进行评估，一味追求高估值，即便是真正的反应了市场交易行为，也会助长房价非理
性疯涨。

 

　　【关键词】房改房；房地产估价；合理；市场交易

 

　　

 

　　

1 目前全国房地产价格都比较高，伴随着房价上升，房地产估价面临估价结果是否也

必须水涨船高的问题，还是综合社会实际状况和不同地区人们平均收入水平，制定出合理、
科学的价格。

 

　　结合当今房地产市场交易中房改房估价的问题进行探讨。房改房是国家住房制度改革以
来的产物，目的以解决国有企事业单位职工住房困难问题，普遍价格比较低，有福利政策
的性质。以洛阳为例，国企职工分配的房改房，也就是福利分房，

1996 年前成本价 648 元/

平米，

1996 年后为 840 元/平米，而且还有工龄折扣，年限折旧，系数调节，一次付款优惠 ，

区域地段价格调整等多种折减方式。

1996 年前的住房，折后房价一般也就在 200 元/平米左

右，按一套

60 平米的房屋计算，总价为 12000 元。随着房地产市场的发展，房价节节攀升，

2012 年主城区一手房价格涨到 6000-7000 元/平米，二类地段房价 4000-5000 元/平米左右 。
2006 年二手房均价 1000 元/平米左右，2009 年涨到 2000 元/平米，2012 年到 3000 元/平米
左右。这样下来，这套

60 平米的住房成交价达到 18 万元，涨幅可谓巨大，而且实际成交量

还不小，这说明什么问题。一方面是房价失控带来的波及效应，人们有需求，不得不想办法
购买。另一方面反应出房改房在火爆的房地产市场中估值是否理智和科学的问题。虽然有大
量的成交实例可做参考，而且目前房地产估价主要运用市场比较法，参照附近或相同区位
房屋成交价格进行调整，但综合调整后的价格由于多种因素存在，仍然维持较高的价格。以
上例说明，估价报告出具结果

18 万或者更高，从估价原则和方法的角度看，似乎都很正常，

不过分，也符合市场真正的交易现状。但我想说的是，这样的估价结果有些超常。设想一下，
地段并不占优势，甚至远离城市中心地带的房改房，价格如此高涨，甚至有追赶和超过市
区内二手房价格水平的可能。虽然有市场成交案例，反映出这类住房有供不应求的趋势，从
而抬高了房价，但理性的分析一下，从房地产估价的真正目的来考虑，应给予更合理、科学
的价格较为合适，而非

“紧跟市场形势，随时刷新最高价格”为最终目的。以上例说明，结合

地段、区位、建筑年代、户型、楼层、建筑结构等多种因素综合调整，合理或者说合适的价格为
11 万左右较为稳妥。也许实际市场成交价为 18 万或更高，但从房地产估价专业出发，不应
跟风市场高价，而应理性判断，准确定位，才符合房地产估价精神。过高的估价结果反作用
于房地产市场交易行为，后续买卖的双方会参考以前交易实例和估价结果，导致价格只涨
不跌，越来越高，可以说是恶性循环，更多的人买不起二手房，解决不了住房困难，由于
子女要结婚或其他急切原因而不得不想尽一切办法购买的人，也会债台高筑，直接影响到
日常生活质量。

 

　　

2 房地产评估价格能否真实，符合实际，需要有正当的程序作为保障，应当遵循相关