房地产估价实务中若干问题的思考

    摘要：当前房地产估价务中有许多问题值得估价人员去关注和思考。文章通过对估价原则
在实务中的运用、收益法的局限性及估价中的优先受偿权等三个方面进行分析，指出其问题
所在，并提出相应建议。

 

　　关键词：房地产估价；问题；建议

 

　　

 

　　一、房地产估价原则在估价实务中的运用

 

　　

 

　　

(一)合法原则 

　　合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值。遵循合法原则一是
要求估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权合法的情况下，必
须在估价报告中说明估价过程和结论是假设估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。二
是要求所涉及估价对象的用途必须是合法的。例如，在采取假设开发法估价时，需要设定估
价对象的用途，在设立该用途时必须保证其合法性，必须符合城市规划的限制要求。三是要
求在估价中如果涉及到交易或处分方式时，该交易必须是合法的。例如，在划拨土地使用权
单独设定抵押的估价时，就必须考虑划拨土地使用权在补交土地出让金或向国家上缴土地
收益之后才能设定抵押，此时该目的下的估价对象才具有合法性。

 

　　

 

　　

(二)最高最佳使用原则 

　　最高最佳使用是指能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。但最高最佳
使用原则受到合法原则的约束，同时还必须是技术上可能，这里所说的

“技术”主要是指建

筑工程方面的技术。最佳使用原则还体现在经济的可行性上。例如，对一栋独体混合非住宅
楼进行评估，评估目的是为买卖双方成交提供价格参考，产权证明作用为非住宅，尚未确
定是办公还是商业用途。待估标的物是独立使用，何不把它最佳用途定位为商业使用呢

?不

行。因为混合结构房屋在改设大堂时，经济上的花费相当高，这样估价价格显然不合理。

 

　　

 

　　

(三)替代原则 替代原则的理论依据，基于同一市场上具有类似性质的商品，其价值与

使用价值基本一致的经济学原理。替代原则反映了房地产的基本原则和一般的估价过程。房
地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客
观合理价格或价值的。

 

　　客观合理价格要求估价师在选择交易案例时，选择与估价对象类似的房地产案例做替
代，要抓住

3 个要点：与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地段应该相同。另外，应注

意成交日期与估价对象房地产估价时点应该相近，最好选择

1 年内的成交案例，在市场相

对稳定的情况下最长不宜超过

2 年。还应该注意到成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

 
　　由于市场交易案例可能较少，估价师没能按替代原则去找案例，而是从网上查找售房
信息当作交易案例，这样就很难保证评估价格的真实性。另外，有的估价师采用市场法评估．
由于没有交易案例就采用收益法作出评估价格，然后把这一结果当作成交案例，这同样违
背替代原则。